Si të kontrolloni "pastërtinë" e apartamentit kur blini vetë? Çfarë duhet të kontrolloni kur blini një apartament?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Kur blen një shtëpi në tregun sekondar, ka rreziqe të shumta dhe për këtë arsye është e dëshirueshme që blerësi të dijë të kontrollojë vetë "pastërtinë" e banesës kur blen. Gjëja kryesore është të shmangni rreziqet kryesore, më të mëdha, informacione për të cilat përmban ky artikull. Para së gjithash kërkohet të përjashtohet mundësia e kontestimit të transaksionit dhe e drejta e banesës, prandaj rekomandimi se si të kontrolloni vetë "pastërtinë" e banesës kur blini do të dorëzohet në mënyrën më të detajuar.

Hapat e parë

Së pari - autenticiteti i dokumenteve që shitësi ofron për shqyrtim. Kjo duhet të kontrollohet veçanërisht me kujdes, përndryshe mund të ndodhë më paszbulojnë pretendimet për këtë hapësirë jetese të palëve krejtësisht të treta. Këtu duhet të kihet parasysh se ka shumë situata me dokumentet që shoqërojnë blerjen e banesave, dhe është shumë e vështirë të jepet një recetë e vetme në lidhje me çështjet ligjore se si të kontrolloni "pastërtinë" e një apartamenti kur blini. tuajën. Sidoqoftë, duhet të siguroni transaksionin në maksimum, dhe për këtë arsye është më mirë të ndërmerrni të gjitha hapat e rekomanduar për kontrollimin e dokumenteve. Natyrisht, është e nevojshme të kontrollohet "pastërtia" ligjore pa shkuar përtej kufijve të arsyeshmërisë, por informacioni maksimal duhet jo vetëm të merret, por edhe të vlerësohet dhe duhet të ketë të bëjë si me vetë apartamentin ashtu edhe me të gjithë të përfshirë në pronën dhe statusin e tij..

Sigurisht, do të ishte shumë më e leverdishme t'u drejtoheshim avokatëve profesionistë, por përballemi me një pyetje tjetër: si të kontrollojmë "pastërtinë" e një apartamenti kur e blejmë vetë? Në parim, kjo është e arsyeshme, megjithëse më e mundimshme. Për më tepër, ndihma e një profesionisti mund të rrisë vetëm besueshmërinë e transaksionit, por nuk mund të garantojë sukses njëqind për qind. Në raste ekstreme, ju mund të siguroni titullin nëse ka ende shqetësime. Kompanitë e sigurimit zakonisht janë mjaft të gatshme për të akomoduar.

Ndërtesë e re dhe "sekondare"

Nëse banesa është në një ndërtesë të re, duhet të dini se si të kontrolloni zhvilluesin kur blini një apartament. Këtu, komentet e mbledhura në faqe të veçanta në internet janë më të dobishmet. Sigurisht, ju duhet të dalloni vlerësimet e sinqerta nga intrigat e konkurrentëve, por kjo detyrë nuk është aq e vështirë: nëse nuk ka numra,datat, emrat, faktet specifike, nuk duhet t'i kushtoni vëmendje informacioneve të tilla. Është gjithashtu mirë të gjurmoni afatet për objekte të tjera (zakonisht një informacion i tillë disponohet) dhe të lexoni komentet e klientëve. Ka shumë mënyra për të kontrolluar zhvilluesin kur blini një apartament.

Dhe në këtë rast, kur banesa blihet në një ndërtesë të re, verifikimi i dokumenteve duhet të jetë i plotë, edhe nëse kjo shitje është nga një zhvillues. Banesat dytësore, natyrisht, do të kërkojnë shumë përpjekje, pasi ndërtesat e reja nuk kanë një histori kaq të pasur regjistrimesh, ekstraktesh dhe ndryshimesh pronarësh. Por edhe këtu, edhe pas një kontrolli të plotë të "pastërtisë" ligjore të pasurive të paluajtshme, që bëhet në përputhje me të gjitha rregullat, gjasat për privimin e banesës së blerë mbeten. Nëse shitësi është në gjendje të provojë se të drejtat e tij gjatë blerjes janë shkelur, për shembull. Por nëse blihet banesa dytësore, çmontimi do të bëhet jo vetëm me shitësin, por edhe me pronarin, i cili zotëronte këtë apartament para tij. Ndoshta do t'ju duhet të kaloni një seri të tërë procesesh gjyqësore. Duhet një kohë e gjatë dhe e vështirë për të kontrolluar "pastërtinë" ligjore kur blini një apartament në tregun sekondar: kjo është vërtetësia e të gjitha dokumenteve, ky është një vlerësim i statusit ligjor të pasurive të paluajtshme, kjo është një analizë e mundshme. rreziqet që lidhen me këtë blerje.

Dokumentet

Mund të kontrollohet "pastërtia" ligjore e banesës, duke siguruar sa më shumë transaksionin kur blini ndonjë pasuri të paluajtshme. Dokumentet e mëposhtme duhet të kërkohen nga shitësi.

1. Është mirë të filloni leximin e dokumentacionit me një certifikatëpër regjistrimin shtetëror të të drejtave, si dhe lidhur me të: kontratat për shitblerje ose trashëgimi, dhurim, privatizim e të ngjashme.
2. Hapi i dytë do të jetë studimi i deklaratës USRR. Është në Regjistrin e Bashkuar të Shtetit që përmban të gjithë informacionin për çdo transaksion me këtë pronë.
3. Hapi i tretë është një ekstrakt nga libri i shtëpisë për t'u siguruar që nuk ka qiramarrës të regjistruar në këtë hapësirë banimi. Një ekstrakt i tillë mund të porositet në çdo qendër shumëfunksionale. Dokumenti duhet të tregojë se të gjithë ata që kanë jetuar më parë në këtë apartament janë çregjistruar.
4. Ndihma - gjithashtu nga MFC - do t'i përgjigjet pyetjes se si të kontrolloni borxhet kur blini një apartament, pasi aty tregohet prania e ndonjë borxhi të shërbimeve komunale.
5. Kërkohet një certifikatë nga një shitës nga një dispanseri neuropsikiatrike dhe narkologjike.

Detaje

Si të kontrolloni nëse ka një arrest në apartament? Nga ekstrakti EGRP. Ai thotë, nëse është një deklaratë e thjeshtë, nëse shitësi është pronar. Dhe në versionin e zgjeruar të ekstraktit, ekziston e gjithë historia e këtij apartamenti që nga hyrja e parë në USRR. Tregon se kush ka qenë pronar më parë dhe sa shpesh është shitur. Sidoqoftë, nuk mund të kufizohet vetëm në këtë deklaratë. Si të kontrolloni nëse një apartament është hipotekuar pas blerjes? Shpesh, banesat shiten me prokurë, dhe për këtë arsye pronari praktikisht nuk merr pjesë në transaksion. Kjo është një situatë shumë e rrezikshme. Shumë shpesh, dokumente të tilla merren me mjete të pandershme.

Prandaj, gjithçka që duhet kontrolluar me shumë kujdes kur blini një apartament janë dokumentet e pronarit të drejtpërdrejtë të shtëpisë. Për ta bërë këtë, duhet të kërkoni një kontakt nga një person i besuar dhe të kontaktoni pronarin në mënyrë që ai të konfirmojë se apartamenti është në shitje. Tjetra, duhet të kontrolloni kolonën "Bankë" në ekstraktin USRR, e cila përmban informacione në lidhje me statusin e banesës - nëse është peng. Nëse prona shitet menjëherë pas trashëgimisë, është më mirë të mos e blini. Brenda tre viteve, mund të shfaqen trashëgimtarë të rinj që do ta kundërshtojnë këtë marrëveshje në gjykatë. Gjithashtu, sipas versionit të zgjeruar të certifikatës USRR, mund të konstatohet se, për shembull, hipoteka për këtë apartament nuk është paguar deri në fund.

Çfarë duhet t'i kushtoni vëmendje të veçantë

Gjëja e parë që duhet parë është çmimi. Nëse apartamente të ngjashme shiten më shtrenjtë, kjo duhet të jetë veçanërisht alarmante dhe vetëm me interes të madh për këtë pronë, mund të vazhdoni të kontrolloni "pastërtinë" e saj në aspektin ligjor dhe ta bëni këtë me shumë më tepër kujdes sesa mendohej më parë. Shitësi duhet të pyetet me përpikëri dhe të kërkojë detaje: jo vetëm kush e zotëron këtë apartament, por edhe kur, si dhe nga kush është blerë, pse po shitet sërish, nëse apartamenti ishte i përfshirë në çështje gjyqësore. Pastaj kontrolloni se çfarë është thënë në dokumente. Nga këtu do të jetë e qartë se sa i vërtetë është shitësi, pasi do të duhet të merreni me të si palë. Por si të kontrolloni shitësin e një apartamenti kur blini ndryshe?

Sigurohuni t'i kushtoni vëmendjekontrollohet pasaporta e tij dhe dokumentet e tjera në lidhje me banesën: në bazë të së cilës është regjistruar pasuria, ku, kur është marrë një vërtetim që regjistron të drejtën për të. Sigurohuni që të merrni kopje për riekzaminim, por kontrolloni origjinalet për praninë e vulave, nënshkrimeve, filigranëve dhe gjithçka tjetër që lidhet me një dokument qeveritar. Gjithashtu sigurohuni që të krahasoni kopjet me origjinalin. Ata mund të paraqesin dokumente krejtësisht të ndryshme. Informacioni i paraqitur në letër duhet të përputhet me tregimin gojor të shitësit. Si të kontrolloni trashëgimtarët kur blini një apartament? Në asnjë mënyrë. Është mirë ta blini atë kur e drejta të miratohet pas tre vjetësh nga data e trashëgimisë. Si të kontrolloni një apartament përpara se të blini përmes Rosreestr? Më sipër thuhet se në MFC mund të porosisni dhe merrni absolutisht çdo dokument që lidhet me pasurinë e paluajtshme.

Më shumë informacion

Përpara marrjes dhe ekzaminimit të dokumenteve, as parapagimi dhe as depozita nuk mund t'i transferohen shitësit, pasi ish-pronari mund të mbajë certifikatën dhe kontratën origjinale, edhe pse e ka shitur këtë apartament. Është e domosdoshme të zbulohet në mënyrë të dokumentuar nëse shitësi ka shtetas në ngarkim, fëmijë të mitur, nëse shitësi tani është i martuar dhe nëse ka qenë i martuar në kohën kur ka blerë këtë apartament dhe më e rëndësishmja, nëse ai vepron personalisht, apo nëpërmjet një përfaqësuesi.

Është e pamundur të lidhësh një marrëveshje pa folur personalisht me pronarin. Është më mirë të hartoni një kontratë me pronarin, dhe jo me një administrues të besuar. Një numër i konsiderueshëm i transaksioneve të rreme janë nënnjë justifikim se pronari mungon: në një qytet tjetër, në një vend tjetër, e kështu me radhë. Prokura mund të jetë e rreme. Nëse administruesi i besuar nuk dëshiron t'i tregojë blerësit pronarin e banesës, kjo duhet të jetë e dyshimtë dhe arsyet këtu janë krejtësisht të parëndësishme. Gjithashtu nuk ka gjasa që noteri që e ka lëshuar të mund të verifikojë vërtetësinë e prokurës, sepse noterët nuk u përgjigjen kërkesave të tilla.

Autoritetet e kujdestarisë dhe certifikatat e aftësisë juridike

Nëse në apartamentin për shitje janë regjistruar fëmijë të mitur, duhet të kërkoni pëlqimin me shkrim të autoriteteve të kujdestarisë, përndryshe marrëveshja nuk mund të lidhet. Nëse vetë shitësi shpallet zyrtarisht i paaftë, punët e tij i besohen një kujdestari dhe vetëm atij të caktuar nga organi i kujdestarisë. Nga dokumentet duhet të kontrolloni vendimet e gjykatës për çështjen e parë (për paaftësinë) dhe për çështjen e dytë (për caktimin e kujdestarit). Dhe për të bërë vetë transaksionin, është e nevojshme të merret pëlqimi i autoriteteve të kujdestarisë. Rreziqet e një plani të tillë marrëveshjeje janë aq të mëdha sa që më shpesh blerësi refuzon të blejë banesa të tilla.

Por një problem edhe më i madh është situata kur shitësi nuk njihet si i paaftë, por vazhdimisht ose herë pas here është në gjendje të paaftësisë për të kuptuar domethënien e veprimeve të tij (ky përkufizim rrjedh me ligj). Është mjaft e vështirë për të llogaritur këtë gjendje me sy edhe me takime të përsëritura personale. Prandaj, për çdo rast, duhet të kërkoni një certifikatë nga një psikiatër, e datës së transaksionit. Zgjidhja mund të jetë gjithashtu të ftoni një mik psikiatër në një marrëveshje si i afërmose një mik. Megjithatë, është thjesht joreale të sigurohet një marrëveshje e tillë nga të gjitha rastet e këqija. Edhe me lidhjen e një marrëveshjeje me një noter, suksesi i plotë i kësaj ndërmarrje mund të mos arrihet. Prandaj, është më mirë të braktisni ndërmarrjen e dyshimtë, pasi sot oferta e pasurive të paluajtshme është pothuajse tre herë më e lartë se kërkesa.

Në faqet zyrtare të internetit

Ju duhet të shkoni në faqen zyrtare të gjykatës së rrethit të cilës i përket kjo banesë dhe të shkruani në kërkim emrat e shitësit dhe të paraardhësve të tij - pronarëve të banesës. I njëjti parim zbatohet nëse duhet të kontrolloni nëse shitësit dhe bashkëshortët e tyre kanë pasur ndonjë çështje në gjykatë dhe nëse po, cilat prej tyre. Gjëja kryesore është nëse martesa është zgjidhur dhe nëse prona është ndarë, nëse pronari është njohur si i paaftë. Kjo e fundit kontrollohet në vendin e regjistrimit, ndaj duhet të studiohet me shumë kujdes pasaporta e shitësit dhe më pas të shkosh në faqen e gjykatës ku është regjistruar ose regjistruar ky person.

Sistemi gjyqësor nuk është ngritur ende në mënyrë që t'i gjeni të gjitha këto me disa klikime, për fat të keq. Gjykatat e arbitrazhit kanë gjithashtu një bazë të dhënash zyrtare. Aty duhet të vërtetoni nëse shitësi është shpallur i falimentuar. Nëse ka qenë, atëherë kjo pasqyrohet domosdoshmërisht në gjykatën e arbitrazhit të qytetit ku është regjistruar. Nëpërmjet një databaze të hapur zyrtare të procedurave përmbarimore në internet, duhet të mësoni nëse pronari i banesës ose bashkëshorti i tij është debitor dhe nëse ndaj këtyre shtetasve është ngritur një çështje.

Sipas deklaratave dhe referencave

Në kartën e pronarit, domethënë një ekstrakt ngalibrin e shtëpisë, ju duhet të përcaktoni se kush është i regjistruar në këtë apartament, duke përfshirë (dhe veçanërisht) ata që nuk jetojnë atje. Duhet të dorëzohet gjithashtu një faturë e shërbimeve. Një opsion ideal kur askush nuk është i regjistruar në apartament, por nuk është gjithmonë kështu. Nëse ka persona të regjistruar në apartament, është e nevojshme të tregohet në kontratë periudha gjatë së cilës ata do të hiqen nga regjistri i regjistrimit. Ata që janë të regjistruar në këtë hapësirë banimi, por nuk banojnë aty, duhet të paraqesin një angazhim të noterizuar për t'u çregjistruar përpara një date të caktuar.

Është më mirë ta shkruani këtë të fundit jashtë apartamentit përpara se të përfundojë transaksioni, në të kundërt mund të qëndroni në apartamentin e blerë me "mbushjen". Në gjykatë, rastet që përfshijnë kërkesat për dëbim shpesh humbasin, pasi kjo çështje përmban shumë nuanca të pakëndshme. Një pëlqim i noterizuar për transaksionin është i nevojshëm edhe për pronarin që është në martesë të regjistruar, i cili vërteton se bashkëshorti nuk është kundër shitjes së kësaj hapësire banimi. Kjo bëhet pa dështuar nëse apartamenti është blerë gjatë martesës dhe në momentin e shitjes martesa është zgjidhur. Dokumentet shtesë nuk nevojiten vetëm në rastet kur apartamenti është marrë si dhuratë, si trashëgimi (më shumë se tre vjet më parë!), Është privatizuar. Kjo është për të gjitha gjërat më themelore që duhet të kontrolloni kur blini një apartament. Pas marrjes së gjithë këtij informacioni voluminoz, paketa e dokumenteve studiohet dhe analizohet me kujdes.

Statusi Ligjor

Para së gjithash, duhet të vlerësoni statusin ligjor të këtij apartamenti: si dhe në bazë të asaj që është fituar nga pronarët aktualë, kur ka ndodhur. Nëse nuk kanë kaluar tre vjet nga blerja, atëherë shfaqen dy probleme. Afati i parashkrimit nuk ka skaduar, domethënë, marrëveshja për blerjen e një apartamenti mund të kundërshtohet ende nga pronarët e mëparshëm. Për të minimizuar taksat, shitësi mund t'ju kërkojë të tregoni një kosto më të ulët të banesës në dokumente. Është më mirë të mos bini dakord, sepse nëse ky transaksion shpallet i pavlefshëm, shitësi nuk do të kthejë shumën e plotë, por do të kthejë vetëm atë që figuron në kontratë.

Arsyeja më e pasigurt për marrjen e një apartamenti nga pronari i tij është trashëgimia e tij, veçanërisht nëse nuk ka skaduar periudha trevjeçare për marrjen e tij. Nëse një trashëgimtar i ri paraqitet në gjykatë më vonë se kjo periudhë, atëherë rreziqet e blerësit do të reduktohen ndjeshëm. Nëse apartamenti shitej dhe blihej shpesh brenda një periudhe të shkurtër kohore, kjo është shenja më e dukshme e mashtrimit. Është më mirë që menjëherë të kërkoni një mundësi tjetër blerjeje, pasi tani praktikisht nuk ka probleme me këtë. Sa më shumë shitje dhe blerje të ketë një apartament, aq më e shëmtuar është historia e tij ligjore. Nëse dëshira për të blerë këtë hapësirë të veçantë jetese është vërtet e madhe, atëherë duhet të kontrolloni jo vetëm shitësin e fundit, por edhe bashkëshortin dhe të gjithë pronarët e mëparshëm për të paktën pesë vitet e fundit.