Grackat e një hipotekë: nuancat e një kredie hipotekore, rreziqet, ndërlikimet e lidhjes së një marrëveshjeje, këshilla dhe rekomandime nga avokatët

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Kreditë hipotekare janë një pjesë integrale e jetës së familjeve publike dhe individuale që kanë nevojë për tokë, strehim dhe kushte të përmirësuara jetese. Koncepti i hipotekës ekziston në botë që nga kohërat e lashta, kur vetë personaliteti i debitorit, i cili u bë skllav, ishte peng për borxhet. Në shekullin e VI para Krishtit, pengu i personit u zëvendësua me pengun e të gjithë pasurisë që debitori kishte, në veçanti, tokën. Ndërsa pasuria e debitorit ishte lënë peng te kreditori, në territorin e pronësisë së tokës së tij u vendos një shtyllë hipotekore - dëshmi e pasurisë së lënë peng. Një rekord i borxhit u regjistrua në postim.

Fakte historike për origjinën e hipotekave

Gjatë mbretërimit të Elizabeth Petrovna (250 vjet më parë), fisnikëria e Rusisë u subvencionua nga kreditë hipotekore. Në të njëjtën kohë, e njëjta pasuri u ripeng disa herë pavetëm në bankat fisnike, por edhe nga huadhënësit privatë. Mungesa e kontrollit të reagimit debitor-kreditor, shtyrja dhe rifinancimi (rihipoteka) i hipotekës së shekullit të 18-të çoi në një borxh të madh ndaj thesarit të shtetit dhe në falimentimin natyror të bankave.

Shtysa për një raund të ri të zhvillimit të kredisë hipotekore ishte reforma e heqjes së skllavërisë, kur miliona fshatarë kishin nevojë për një kredi për të blerë tokë. Kredia hipotekare është dhënë për 49 vjet me 6 për qind në vit. Pikërisht atëherë u formua statuti i shoqërive të kreditit urban, në të cilin përshkruheshin rregullat për një kredi hipotekore. Reforma e pronësisë private të tokës kontribuoi në përhapjen e marrëdhënieve të kredisë në bujqësi në të gjithë Rusinë. Kreditë e siguruara me tokë në atë kohë quheshin kredi për tokën. Obligacionet hipotekore regjistroheshin rreptësisht nga një noter, dhe letrat me vlerë u emetuan kundër tyre në bursë, 35% e të cilave deri në vitin 1913 ishte kapital i huaj. Sistemi i kredive bankare u zhvillua për shkak të formimit të ekonomisë së re të vendit.

Pas Revolucionit të Tetorit, gjatë të cilit bankat u shtetëzuan dhe marrëdhëniet e kredisë u centralizuan, koncepti i hipotekës u harrua për 70 vjet.

Ringjallja e hipotekave në Rusi filloi vetëm në vitet 1990 dhe mori mbështetje legjislative në 1998. Pas një vale krize, kredia hipotekore ka pësuar një sërë ndryshimesh - shtrëngimi i kushteve të huadhënies, sigurimi i detyrueshëm i hipotekës, parapagimi i detyrueshëm dhe një sistem gjobash - grackat e hipotekës.

Hipotekëstatistikat sot

Deri më sot, rreth 400 institucione krediti operojnë në tregun rus të kredidhënies hipotekore. Pasi Banka Qendrore e Federatës Ruse vendosi rregulla strikte që rregullojnë aktivitetet e institucioneve të kreditit, vetëm huadhënësit e besueshëm, të provuar dhe efikas të hipotekave mbetën në tregun e hipotekave. Sipas Bankës Qendrore, afati mesatar i një kredie hipotekore është 15 vjet, dhe norma mesatare e interesit të hipotekës në Rusi është 9.8% në vit. Përqindja e rusëve që duan të blejnë banesa në 5 vitet e ardhshme është 70%. Në fakt, një kredi hipotekore tani është në dispozicion vetëm për 33% të popullsisë së punës, për krahasim - para vitit 2000 - vetëm 5% të popullsisë që punon. Bankat më të njohura në mesin e popullatës për marrjen e hipotekave janë Sberbank dhe VTB, me të cilat blerja e një apartamenti me hipotekë gjithashtu mund të bëhet më e vështirë nëse nuk dini për to.

Veçoritë e sigurimit të dokumenteve për një hipotekë

Përpara se të lidhni një marrëveshje hipotekore, rekomandohet që të njiheni jo vetëm me normën e propozuar të interesit dhe afatin e pagesës, por edhe me një sërë kushtesh dhe mangësish të mundshme në sistemin bankar, të ashtuquajturat kurthe të hipotekës..

Është e rëndësishme të mbani mend se sa më bindëse të paraqiten dokumente për besueshmërinë e huamarrësit, aq më e qëndrueshme do të jetë marrëdhënia me bankën. Para se të shkoni në bankë, duhet të përgatisni dokumente standarde: një pasaportë ruse me regjistrim në vendndodhjen e bankës, si dhe një certifikatë të ardhurash.

Banka mund të pranojë të lëshojë një kredi pa certifikatë të ardhurash, por nëPyetësori i pikëve duhet të tregojë vendin e punës dhe shumën e pagës mujore. Oficeri i sigurimit të shtetit patjetër do t'i kontrollojë të gjitha këto dhe nëse aplikanti gënjeu për vendin e punës ose pagën, atij do t'i refuzohet një hipotekë.

Bazuar në pasqyrën e të ardhurave, banka llogarit afatin e kredisë hipotekore. Sipas rregullave, pagesa mesatare e kredisë nuk duhet të kalojë 40% të fitimeve mujore të huamarrësit, ose afati i kredisë do të zgjatet në përputhje me këtë rregull. Dhe sa më gjatë të jetë afati i kredisë, aq më shumë huamarrësi paguan për të gjithë periudhën e hipotekës.

Tarifat bankare

Kur regjistroni një marrëveshje hipotekore, komisionet e mëposhtme shtesë janë të mundshme:

• Për ekzekutimin e kontratës, hapja e një llogarie.
• Pagesa ofrohet për një vlerësues të pavarur të hipotekës.
• Sigurimi i detyrueshëm i hipotekës, si dhe shëndeti dhe jeta e huamarrësit, pronësia e kolateralit.
• Kërkesa shtesë që banka mund t'i parashtrojë huamarrësit në rast mosbesimi ndaj zhvilluesit kur aplikon për një hipotekë në një ndërtesë të re. Kjo mund të çojë në norma më të larta interesi të hipotekës.
• Banka mund të detyrojë huamarrësin të zgjedhë një apartament të hipotekuar vetëm nëpërmjet një sekseri të besueshëm, i cili mund të jetë partner i bankës (shërbimet e sekserit zakonisht nuk janë më pak se 5% e kostos së strehimit).

Gjobat dhe gjobat

Gënimet për pagesat e vonuara të hipotekës mund të rrisin ndjeshëm shumën totale të kredisë, kështu që ju duhet të zbuloni para nënshkrimit të kontratës - deri në cilën datë duhet të bëni pagesën, simënyra më e mirë për të depozituar: cash, ATM, pagesa elektronike. Është e dobishme të dihet se sa kohë duhet që fondet të kreditohen në një llogari bankare, për shembull, nga llogaria në llogari 1-3 ditë bankare.

Për shkak të radhëve në zyrat e bankave ose në ATM, mund të lindin situata që ngadalësojnë pagesat mujore në kohë. Është e nevojshme të zbulohet saktësisht se cilat gjoba do të zbatohen në rast të një ose dy vonesave, dhe cilat - në rastet e mospagesës sistematike (për shkak të pushimeve nga puna ose sëmundjes) dhe çfarë mund të bëhet paraprakisht për këtë. Në raste ekstreme, banka mund të zgjidhë në mënyrë të njëanshme kontratën, të shesë kolateralin dhe të shlyejë borxhin e hipotekës dhe pjesën tjetër t'ia kthejë huamarrësit.

Nuanancat dhe rreziqet e një kredie hipotekare

Përpara nënshkrimit të kontratës, duhet të lexoni me kujdes, dhe nëse është e mundur, të konsultoheni me një avokat për pika të diskutueshme dhe të pakuptueshme. Pra, cilat janë saktësisht kurthet kur aplikoni për një hipotekë që duhet të zgjidhni?

1. Studoni shumën e të gjitha tarifave dhe mënyrën se si paguhen ato.
2. Njihuni me listën e penaliteteve, madhësinë e tyre dhe arsyet e imputimit të tyre. Kontrata nuk duhet të përmbajë një gjobë për shlyerjen e parakohshme të hipotekës.
3. Studioni planin e pagesave: shumat e kontributeve dhe datat e mbarimit.
4. Është e rëndësishme të lexoni listën e situatave që përfshijnë një rritje të normës së interesit për një hipotekë. Diskutoni me menaxherin e bankës çdo gjuhë të paqartë si p.sh. "rritja e normës së interesit si rezultat i një ndryshimi në kushtet e tregut."
5. Zbuloni se sa sigurim nevojitet dhe nëse është e mundur pa tëkaloj me të. Banka nuk ka të drejtë të detyrojë të sigurojë një kredi ose jetën e një huamarrësi me hipotekë, por ka të drejtë të rrisë normën e interesit në rast refuzimi të sigurimit me 1-1,5%.

Marrëveshja e hipotekës nënshkruhet nga të dyja palët e barabarta, kështu që huamarrësi ka të drejtë të mos pajtohet pa kushte me kushtet e bankës, duke marrë përsipër grackat e hipotekës dhe rreziqet. Në rast mosmarrëveshjesh, është e nevojshme që ato të zgjidhen përpara nënshkrimit të kontratës. Klienti mund të kërkojë që në marrëveshje të përfshihet një klauzolë mbi të drejtën e rifinancimit të hipotekës, e cila do të lehtësojë shumë rrethanat e mundshme të forcës madhore në të ardhmen.

Delikat e lidhjes së një marrëveshjeje hipotekore

Kur studioni grackat e një hipotekë, është e rëndësishme të mbani parasysh disa nga nuancat e marrëdhënieve të kredisë dhe hipotekave me bankën. Për shembull, gjatë gjithë kohëzgjatjes së kontratës, prona është në pronësi të huamarrësit, por ai nuk mund ta disponojë plotësisht deri në përfundimin e kontratës. Gjithashtu, huamarrësi nuk mund të:

• Jepni me qira pronën e hipotekuar pa miratim paraprak nga banka. Në mënyrë tipike, institucionet e kreditit hezitojnë të lejojnë transaksione të tilla me pasuri të paluajtshme si kolateral, pasi gjendja e objektit mund të përkeqësohet, gjë që do të çojë në një ulje të çmimit të tij të tregut nëse është e nevojshme ta shesë atë. Megjithatë, huadhënësi nuk ka të drejtë të parandalojë që kolaterali të jepet me qira për një periudhë jo më të gjatë se një vit.
• Kryerja e punimeve rinovuese, duke përfshirë rizhvillimin e paligjshëm të banesës. Për të kryer riparimet e nevojshme dhe ndryshimet e ndërtimitdo t'ju duhet të përgatitni një projekt, më pas të merrni leje nga inspektorati i strehimit dhe më pas të njoftoni huadhënësin.
• Gjatë gjithë kohëzgjatjes së marrëveshjes së hipotekës, është e ndaluar me ligj riregjistrimi i pronës së hipotekuar në ambiente jorezidenciale.
• Është e pamundur të kryhen transaksione shkëmbimi ose dhurimi me pasuri të paluajtshme të kolateralizuara, si dhe të shiten pa lejen e kreditorit. Shitja do të jetë e mundur vetëm nëse huamarrësi është borxhli ndaj bankës kreditore dhe të ardhurat nga shitja do të përdoren për të shlyer borxhin dhe për të mbyllur detyrimet ndaj bankës.

Grackat e hipotekave në Sberbank

Sberbank ka një marrëveshje standarde kredie hipotekore, mostra e saj mund të gjendet në faqen e internetit për shqyrtim paraprak.

Grackat kryesore gjatë lidhjes së një marrëveshjeje hipotekore me Sberbank janë kostot shtesë për një vlerësues të kolateralit, për marrjen me qira të një qelie bankare, për shërbimet e një sekseri ose një avokati, pagesa për sigurimin dhe, natyrisht, pagimi i një tarifë shtetërore.

Kushtet e marrëveshjes së hipotekës përcaktojnë mundësinë e vetë-përzgjedhjes nga huamarrësi i vlerësuesit, por ai duhet të plotësojë kërkesat e Sberbank. Prandaj, nuk ia vlen të rrezikoni dhe të vlerësoni pronën e kolateralit paraprakisht, Sberbank mund të refuzojë dokumentet e dhëna të vlerësimit, duke shpjeguar refuzimin si mospërputhje me rregullat e përcaktuara të procesit, dhe paratë do të shpërdorohen.

Gënimet për vonesat në Sberbank

Pjesa më e pakëndshme e kurtheve të një hipotekë në Sberbank për diskutim janë gjobat dhe gjobat. Por është e rëndësishme të kuptoni pikat e mëposhtme të kontratës.

Artikulli në lidhje me tarifat e vonuara. Shuma e gjobës varet drejtpërdrejt nga norma e rifinancimit të Bankës Qendrore në datën e gjobës. Kjo mund të rrisë ndjeshëm shumën e gjobës aktuale. Prandaj, është e dobishme të dini paraprakisht për kushtet e ndëshkimeve të mundshme për pagesat e vonuara.

Kushtet për zgjidhjen e marrëveshjes së hipotekës. Sberbank ka të drejtë të anulojë kontratën në disa situata të paligjshme, për shembull, në rast të vonesave sistematike, kur kolaterali përdoret për qëllime të tjera, në rastet kur banka kreditore refuzon të kontrollojë gjendjen e pronës, si dhe kur përfundon kontrata e policës së sigurimit.

Gjatë afatit të marrëveshjes së kredisë hipotekore, huamarrësi nuk ka të drejtë të shesë banesa të hipotekuara, të regjistrojë persona të tjerë në të, t'i japë me qira, ta rizhvillojë pa miratimin e huadhënësit.

Hipoteka në "VTB": grackat

Nga grackat e mprehta gjatë lidhjes së një kontrate, duhet t'i kushtoni vëmendje sa vijon.

VTB Bank rekomandon fuqimisht që të lidhni një polic sigurimi për pronësinë (titullin), shëndetin, jetën vetëm me partnerin tuaj VTB Insurance. Nëse refuzoni sigurimin, norma e kredisë hipotekore do të rritet patjetër me 1%.

Shuma minimale e një kredie hipotekore është nga 2 milion rubla. Një shumë më e vogël nënkupton kufizime në paradhënien ose kosto shtesë kur aplikoni për një kredi. Nuk është fitimprurëse që banka të japë kredi të vogla për periudha të gjata.

Kurnë rast vonese, banka nuk merr iniciativën për të ristrukturuar borxhin ose për të rregulluar një pushim kredie. Është më fitimprurëse që banka të mbajë kushtet e marrëveshjes së mëparshme dhe të kthejë paratë e marra hua në kohë. Për të zgjidhur problemet me pagesat e vonuara, vetë huamarrësi paraqet një kërkesë në bankë.

Banka "VTB" është një organizatë kreditore e besueshme efikase dhe për këtë arsye kërkon një përmbushje të qartë të detyrimeve sipas kontratës. Prandaj, në rast dyshimi për fuqinë financiare të buxhetit tuaj, është më mirë ta shtyni për një kohë vendimin për të marrë një hipotekë.

Këshilla dhe këshilla nga avokatët

Avokatët praktikues rekomandojnë shmangien e kurtheve të hipotekës përpara se të lidhni një marrëveshje kredie.

• Llogaritni pagesat e hipotekës në atë mënyrë që ato të mos kalojnë 30% të të ardhurave familjare.
• Merrni një hipotekë vetëm në monedhën në të cilën shkojnë të ardhurat mujore. Edhe nëse ka kuptim të kurseni para, nuk ka nevojë të rrezikoni. Një kredi hipotekare është një kredi afatgjatë, dhe kur kursi i këmbimit luhatet, do t'ju duhet të paguani shumëfish në shkëmbimin e rublave për monedhën e kontratës.
• Për një hipotekë, zgjidhni një huadhënës vetëm nga bankat e mëdha me përvojë shumëvjeçare dhe me reputacion të mirë, duke ofruar kushtet më të favorshme.
• Mos nxitoni për të zgjedhur një program hipotekor. Është e nevojshme të gjesh me kujdes atë më të përshtatshmen me kushte të mundshme të favorshme, preferenciale.
• Nuk ka nevojë të marrësh një hipotekë menjëherë për një hapësirë të madhe banimi. Rekomandohet të përmirësoni gradualisht kushtet tuaja të jetesës. Për shembull, pas odnushki nuk duhet të synoni apartamente me tre ose katër dhoma.apartamente. Së pari, blini një apartament me dy dhoma dhe pasi të keni paguar të gjithë shumën, tashmë mund të mendoni për një apartament me tre dhoma më komode.
• Studioni me kujdes kontratën, duke i kushtuar vëmendje komisioneve dhe shpenzimeve shtesë kur aplikoni për një hipotekë. Ato janë kurthet e marrëveshjes së hipotekës.
• Sa më i gjatë të jetë afati i hipotekës, aq më i lartë është norma. Këshillohet që të merrni një hipotekë për një periudhë më të shkurtër. Në fund të fundit, sa më i gjatë të jetë afati i hipotekës, aq më i madh është mbipagesa totale.
• Zgjidhni një normë fikse, duke e preferuar atë të luhatshme, e cila në fakt është më fitimprurëse, por jo në kushtet e luhatshmërisë së lartë të tregut, e cila mund ta shtyjë huamarrësin në borxhe të mëdha. Një normë fikse nuk ju lejon të kurseni, por gjithashtu nuk ju lejon të humbni.
• Kontaktoni vetëm vlerësues të pavarur kur zgjidhni një objekt hipotekor, pasi sekserët gjithmonë zbukurojnë gjendjen e pronës në mënyrë që të shesin me fitim.
• Këshillohet që para nënshkrimit të kontratës të krijoni një rezervë financiare. Ky është i ashtuquajturi airbag financiar, i përbërë nga 3 pagesa mujore të hipotekës për t'u ndjerë i sigurt gjatë gjithë periudhës së kontratës.

hipotekë rishitje

Hipoteka në tregun sekondar është më e lehtë për t'u rregulluar për faktin se shtëpia është vënë në funksion dhe nuk ka rreziqe ndërtimi.

Kur blini një pronë dytësore në një hipotekë, duhet të kontrollohen kurthet: kush është pronari dhe kush është i regjistruar në banesën e zgjedhur. Një situatë mund të lindë kur një nga pronarët e pjesëve të hapësirës së jetesës nuk e bën këtëpranoni të shesni.

Më pas, është e domosdoshme të kontrolloni nëse të gjitha rizhvillimet ekzistuese në apartament janë të ligjshme, nëse ka borxhe në fatura dhe të siguroheni që apartamenti të mos jetë tashmë një peng në një institucion tjetër krediti.

Kontrolloni gjendjen e komunikimeve, nëse janë kryer riparime dhe në çfarë niveli, sigurohuni që dritaret, tavanet dhe elementët e tjerë të banimit janë në gjendje të mirë.

Rifinancim i hipotekës

Rifinancimi është rifinancimi i një kredie ekzistuese hipotekore në një bankë tjetër. Një procedurë kaq e madhe për rifinancimin e një hipotekë me gracka ka kuptim nëse duhet të shlyeni një hipotekë me një afat më shumë se dy vjet.

Ju lutemi vini re se gjatë periudhës së transferimit të kolateralit nga banka në bankë, norma e interesit do të jetë pak më e lartë, pasi bankës së re do t'i mungojë përkohësisht kolaterali dhe ky është një rrezik i madh.

Gjatë rifinancimit do të ketë kosto të detyrueshme për vlerësimin e kolateralit, noterit etj.