Obligacione (hipoteka) në Rusi: ku i marrin bankat para për hipotekat?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Obligacionet (hipoteka) përbëjnë më shumë se 80% të të gjitha transaksioneve të pasurive të paluajtshme në SHBA, në Rusi - më pak se 10%. Perspektivat e letrave me vlerë janë të dukshme. Megjithatë, shumë njerëz nuk e dinë vetëm se çfarë janë obligacionet e mbështetura nga hipoteka, por edhe konceptet bazë.

Bazat

Obligacionet janë letra me vlerë që japin të drejtën për të marrë një fitim të garantuar fiks.

Ato janë dy llojesh:

1. Në prezantim - blihet më lirë, shitet më shtrenjtë.
2. Interesi fiks - supozon një të ardhur (kupon) për investitorin pas një kohe të caktuar.

Obligacionet janë letra me vlerë borxhi. Kthimi garantohet nga vlerësimi i kompanisë. Sa më e qëndrueshme të jetë ndërmarrja, aq më shumë ka të ngjarë të marrë të ardhurat e premtuara.

Çfarë janë obligacionet (hipoteka)?

Një obligacion hipotekor është një garanci borxhi që rifinancon investimet në kredi për pasuri të paluajtshme.

Për shembull, Banka AAA lëshon kredi për të blerë banesa. Ai ka kapitalnatyrshëm i kufizuar. Me 1 miliard rubla, një bankë mund të lëshojë, për shembull, 1000 kredi. Natyrisht, tregu i pasurive të paluajtshme do të ndalet kur institucionit të kreditit t'i mbarojnë fondet.

Kush përfiton?

Emetimi i obligacioneve hipotekore është i dobishëm për të gjithë pjesëmarrësit e tregut:

• Për bankën - rrit shumën e kredive hipotekare të lëshuara.
• Investitori - investon para në një aktiv, i cili, në varësi të çmimeve të banesave, duhet të rritet.
• Për Huamarrësin - normat e larta të hipotekës janë ulur me 1.5-2%. Sigurisht, shifrat janë të vogla, por për sa i përket një shume të madhe kredie, përfitimi është i dukshëm.
• Ndërtuesit - kompanitë e ndërtimit nuk "ngrijnë" objektet e tyre, por vazhdojnë punën.
• Qeveria - taksat nga zhvillimi dhe shitja.
• Punëtorët - nuk pushohen nga puna për mungesë pune.

Si sigurohen detyrimet e borxhit?

Tani për mënyrën se si funksionon ky treg. Banka AAA lëshon një kredi për blerjen e pronës në shumën prej 5 milion rubla. Mbi to lëshon obligacione (hipotekë) dhe i shet në bursë. Paratë nga investitorët shkojnë për kredi të reja. Letrat me vlerë sigurohen nga pagesat e hipotekës së qytetarëve.

Alternativa

Obligacionet (hipoteka) nuk janë instrumenti i vetëm për investitorët në këtë treg. Ka alternativa:

• Certifikata e pjesëmarrjes së hipotekës - një pjesë e shumës së kredisë për blerjen e një aktivi. Investitori ka të drejtë për fitime nga pasuria e paluajtshme.
• Hipotekë - një garanci që konfirmon të drejtën për të marrë para ngahuamarrësi. Dallimi nga një obligacion (obligacioni hipotekor) është se kolaterali i hipotekës është një pronë e fituar.

Veçoritë e letrave me vlerë në Rusi

Sigurisht, një ide që vjen nga SHBA mund të sjellë gjëra pozitive në tregun tonë. Sidoqoftë, obligacionet hipotekore në Rusi ngrenë shumë pyetje si tek investitorët ashtu edhe tek specialistët. Termi “stabilitet” nuk është i zbatueshëm për zhvillimin e ekonomisë së vendit tonë, veçanërisht në tregun e pasurive të paluajtshme. Gjatë 1,5-2 viteve të fundit, jo vetëm që ndaloi së rrituri, por edhe ra ndjeshëm. Obligacionet (hipoteka) nuk mund të gjenerojnë të ardhura nga tregu i pasurive të paluajtshme nëse ai nuk rritet.

Problemi i dytë është kostoja e lartë e letrave me vlerë. Kompanitë private tregtare dhe qytetarët e thjeshtë nuk do të mund të bëhen investitorë për këtë arsye. Të gjitha shpresat janë të lidhura me fondet e pensioneve joshtetërore, bankat që kanë fonde të lira, të cilat gjoja nuk dinë ku t'i investojnë ato.

Problemi i tretë është mungesa e një kuadri legjislativ të mirëmenduar.

Mund të përmbledhim: kostoja e lartë e letrave me vlerë, paqëndrueshmëria e tregut të hipotekave, si dhe një kuadër ligjor i konceptuar keq, nuk ka gjasa të lejojë zhvillimin e këtij lloji të letrave me vlerë në Rusi.

Pse obligacionet hipotekore shkaktuan rrëzimin e sistemit në 2008?

Kriza në 2008 filloi pikërisht me obligacionet e mbështetura nga hipoteka (CDO). Fakti është se shumë investitorë filluan të blejnë letra me vlerë, duke e ditur që tregu i pasurive të paluajtshme po rritet vazhdimisht. Kjo ndikoi në strategjinë e bankave, të cilat ishin indiferente ndaj aftësisë paguese të klientëve të tyre. Gjëja kryesore është se ata janë. Ka pasur raste kur hipotekat për 500 mijë dollarë janë lëshuar për persona që nuk kanë pasur të ardhura të rregullta. Për bankën, rreziqet janë minimale - këto para i kanë marrë në bursa nga shitja e bonove hipotekore.

Gjithashtu, bankat lëshuan këmbime krediti, domethënë sigurime nëse borxhi nuk paguhej.

Por piramida u rrotullua aq shumë sa ata filluan të emetojnë bono (CDO sintetike) nën to. Duke qenë se kompanitë analitike nuk e dinin se çfarë ishte, ata u mbështetën në të dhënat e kompanive investuese që i kanë nxjerrë. Disa e dinin, por kishin frikë se mos humbnin klientët e mëdhenj. Ata bënë një aktiv edhe më problematik nga obligacionet e nivelit të rrezikshëm BBB, por shkalla e kërcënimit të tij ishte tashmë e barabartë me AAA (si obligacionet e qeverisë amerikane), domethënë absolutisht e sigurt. Kjo i lejoi investitorët që zotëronin miliona dollarë të investonin në letra me vlerë të pasigurta plus të mblidhnin fonde nga fondet e pensioneve që u ndalohet të investojnë në aktive më pak se ky vlerësim. Natyrisht, një piramidë e tillë herët a vonë duhej të shembet kur çmimet e banesave fillojnë të bien. Kjo është ajo që ndodhi. Kompanitë e mëdha të investimeve, investitorët dhe agjentët e sigurimeve falimentuan.

Investitorët e kapitalizuan këtë duke vënë baste mbi shkëmbimet e hipotekave, domethënë sigurimet e pasurive të paluajtshme të mbështetura nga hipoteka, të cilat u shitën me çmime të ulëta. Kjo do të thotë, pasi kishte investuar një milion dollarë në to atëherë, ishte e mundur të merreshin disa qindra milionë, pasi askush nuk besonte thjesht në një mospagim.