Çfarë duhet të kërkoni kur blini një apartament? Kontrollimi i dokumenteve dhe pastërtia ligjore e banesës

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Çdo transaksion në formën e shitjes dhe blerjes nënkupton një shlyerje në para. Mobilje, një pallto leshi, gjelbërim në tregun e gjyshes - një numër i caktuar kartëmonedhash rrjedh nga një portofol në tjetrin. Dhe ekziston gjithmonë rreziku që të merrni mallrat tuaja të fituara me vështirësi jo të cilësisë që prisnit, apo edhe të mbeteni pa të, nëse shitësi është një mashtrues. Edhe me një çmim të vogël blerjeje, humbja e disa kartëmonedhave mund të shkaktojë zhgënjim të thellë, por nëse flasim për miliona? Për shembull, kur blini një apartament apo një shtëpi? Këtu duhet të kontrolloni njëqind herë përpara se të vazhdoni me llogaritjen përfundimtare.

E re apo rishitje?

Mundësia e blerjes së banesave "me bagazh" - borxhe për një apartament komunal, pronarë të paregjistruar të aksioneve dhe nuanca të tjera të ngjashme që më pas mund të ndërhyjnë në jetën normale në metra katrorë personal - është e mundur kur blini pasuri të paluajtshme që i përkisnin më parë dikujt i ashtuquajturi strehimi i fondit dytësor. Kur vendosni për një marrëveshje të tillë, duhet të dini me siguri se çfarë të kërkoni.vëmendje kur blini një apartament ose shtëpi nga pronari i mëparshëm ose përfaqësuesi i tij. Rreziku i marrjes së një padie të kotë në vend të strehimit dhe, si rezultat, të mbetur pa cepin tuaj dhe pa para kur blini një pronë dytësore është mjaft i lartë.

Një opsion më i besueshëm është blerja e një apartamenti në një ndërtesë të re. Sidomos nëse shtëpia tashmë është vënë në punë dhe është në fazën e zgjidhjes. Në këtë rast, lista e dokumentacionit të strehimit që kërkohet për verifikim është shumë më e shkurtër. Por edhe këtu nuk do të ishte e tepërt të merrni këshilla për blerjen e një apartamenti nga një zhvillues nga një avokat me përvojë, pasi çdo transaksion ka kurthet e veta. Dhe në rastin e pasurive të paluajtshme, kur bëhet fjalë për shuma mjaft të konsiderueshme, duhet të jeni jashtëzakonisht të kujdesshëm.

Rreziqet e një apartamenti të pastër

Sot, mënyra më e lirë për të blerë pasuri të paluajtshme është të marrësh pjesë në ndërtime të përbashkëta. Në këtë rast, ju mund të kurseni deri në 30% të kostos reale të banesës. Por rreziku, pas viteve të gjetjes së një djerrinë të mbipopulluar në vendin e gropës, është gjithashtu mjaft i lartë. Si të blini një apartament në ndërtim të përbashkët - është më mirë të zbuloni përpara se të takoheni me zhvilluesin, në mënyrë që të mos nënshkruani një marrëveshje që nuk do të japë asnjë garanci në fazën e marrjes së çelësave të banesave. Megjithatë, edhe dokumenti më i besueshëm, i vërtetuar nga një noter, nuk mbron nga humbjet në raste të caktuara. Zhvilluesi mund të falimentojë, të mos marrë leje për të ndërtuar një shtëpi në kohën e caktuar dhe paratë do të zhvlerësohen në kohën kur të mblidhen të gjitha nënshkrimet dhe vulat. Fondet e aksionarëve ndonjëherë zhduken në një drejtim të panjohur. Kur vendosin të blejnë një shtëpi edhe para ndërtimit të saj, blerësit duhet të kujtojnë se në shumicën e rasteve, nëse zhvilluesi ka probleme të paparashikuara, maksimumi në të cilin mund të mbështetet është marrja e statusit të një interesuesi të mashtruar, por jo vetë banesa..

Kur një shtëpi në ndërtim është ngritur tashmë nën një çati, probabiliteti i një lëvizjeje të shpejtë në banesën e vet është shumë më i lartë sesa në rastin e blerjes së saj në fazën e gërmimit të një grope themeli. Ku të blini një apartament, të gjithë kanë të drejtë të vendosin vetë, por dëshira për të kursyer para nuk është gjithmonë e justifikuar. Shpesh të bëhesh aksioner për ndërtimin e një ndërtese banimi është e ngjashme me blerjen e një derri në thes. Paratë janë dhënë, por jo mallra.

Nëse shtëpia është ndërtuar dhe vënë në funksion me dokumentacion teknik të miratuar, duhet të verifikoni personalisht që ajo që është shkruar në letër është e vërtetë. Krahasoni paraqitjen para syve tuaj me atë të projektimit, numrin e metrave katrorë të sipërfaqes totale dhe të përdorshme, të drejtat e zhvilluesit për të shitur një zonë specifike. Nuk do të jetë e tepërt të kontrolloni nëse dikush është regjistruar tashmë në apartamentin e ri. Shitja e së njëjtës shtëpi dy herë te njerëzit e ndryshëm nuk është një lloj i ri mashtrimi.

Perjadi ekzistuese

Askush nuk është i imunizuar nga një zhvillim i tillë i ngjarjeve me blerjen e banesave të veta. Kontrollimi i pastërtisë ligjore të një apartamenti mund të marrë shumë kohë, por nuk duhet ta neglizhoni atë. Ndiqni listën e pronarëve të mëparshëm të pasurive të paluajtshme, kohëzgjatjen e qëndrimit të tyre në adresën e specifikuar, statusin martesor, disponueshmërinëfëmijët dhe të afërmit e tjerë të ngushtë është e vështirë, por e mundur. Në këtë drejtim, mund të merrni informacione përkatëse dhe ndihmë reale në disa institucione shtetërore: shërbimi kadastral, zyra e pasaportave etj. Informacioni i plotë është i nevojshëm në mënyrë që në fazën e përfundimit të transaksionit ose pas lëvizjes në të të rezultojë papritur se jo të gjithë metër katror në apartament ishin të shitësit. Një pjesë e hapësirës së banimit, dhe nganjëherë dhomat individuale, mund të jenë në pronësi të personave të tjerë. Ata mund të kërkojnë të drejtat e tyre për këta matës në çdo kohë. Dhe pretendimet e tyre mbrohen më shumë me ligj, në ndryshim nga dëshira e blerësit për të zotëruar plotësisht matësat e paguara.

Çfarë tjetër duhet të kërkoni kur blini një apartament - dokumentacioni teknik. Shpesh, banorët kryejnë riparime me rizhvillimin e kuzhinës, korridorit, dhomave. Ata shkatërrojnë muret mbajtëse, kombinojnë një banjë ose, anasjelltas, ndajnë një dhomë të vetme. Me probleme të natyrës ligjore, kur rrezikohet e drejta e pronësisë, nuk mund të krahasohen gjobat nga BTI në rast se konstatohet një ridizajnim i paraqitjes. Por ato gjithashtu mund të sjellin shumë telashe. Në çdo rast, ato padyshim do të çojnë në shpenzime shtesë të parave. Dënimi, korrigjimi i shkeljeve në formën e një rregullimi të paplanifikuar - zhvillimi më i mundshëm i ngjarjeve.

E kaluara e fshehur e dytësore

Përveç informacionit që shitësi do të dëshironte të fshihte deri në përfundimin e transaksionit, ka shumë gracka që shpesh është e vështirë të hamendësohen. Çfarë duhet t'i kushtoni vëmendje kurblerja e një apartamenti, përveç nuancave të listuara? Për shembull, për një shkelje të mundshme të ligjit gjatë privatizimit të pasurisë së paluajtshme.

Në vitet '90 të shekullit të kaluar, hyri në fuqi një ligj, sipas të cilit të gjithë të regjistruar në një hapësirë të caktuar banimi i takonin metër katrorë të tyre. Ai zbatohej për të gjithë, përfshirë fëmijët e vegjël, ish-bashkëshortët që mbetën të regjistruar në të njëjtin apartament, një të afërm që mungonte përkohësisht, për shembull, një i burgosur afatgjatë. Jo të gjithë anëtarët e familjes ishin të shënuar në dokumentacionin e privatizimit. Por, pas një kohe, ata mund të ankoheshin se ishin mashtruar në atë kohë.

Nuanca tjetër është një marrëveshje dhurimi ose qiraje. Si rregull, të afërmit në konflikt informohen rrallë për operacione të tilla. E vërteta mund të dalë pak kohë më vonë, pas blerjes së banesave të diskutueshme. Por surpriza më e zakonshme që mund të hasni kur blini një pronë është një apartament me fatura të prapambetura. Këtu, problemi mund të zbulohet përpara nënshkrimit të kontratës dhe është e rëndësishme që blerësi të pajtohet me shitësin se si ta zgjidhë atë. Si rregull, ajo shuhet duke ulur koston e banesave. Por secili rast është i ndryshëm.

Informacioni më i besueshëm

Jo e gjithë gjenealogjia e besueshme e kësaj apo asaj pasurie të paluajtshme qëndron në dokumentet zyrtare. Të afërm të fshehur, aplikantë të mundshëm për strehim nuk mund të gjenden në to. Për më tepër, pagesat e shërbimeve mund të bëhen jo nga pronarët e shtëpive, por nga krejtësisht të ndryshëmnjerëzve të cilëve u ishte premtuar. Skema është si më poshtë: pronarët e apartamenteve të moshuar nënshkruajnë një marrëveshje me të afërmit e largët ose punonjësit socialë që pas vdekjes do ta marrin sipërfaqen, por ata që duhet të paguajnë tani apartamentin komunal. Ata rregullisht transferojnë para në kompaninë e menaxhimit, sipas kontratës, dhe e konsiderojnë strehimin pothuajse të tyren. Duke mos marrë parasysh një marrëveshje të tillë, trashëgimtarët e drejtpërdrejtë pas vdekjes së të moshuarve përpiqen të heqin qafe dhuratën jo të besueshme. Blerja dhe shitja e apartamentit është duke u përpunuar, por tashmë janë dy aplikantë për të.

Ekziston mënyra më e besueshme për të mësuar për të gjitha grackat e mundshme që mund të errësojnë gëzimin e blerjes së një shtëpie - të merrni informacione për ish-pronarët e saj nga fqinjët në verandë ose thashethemet në oborr. Nëse apartamenti ishte në pronësi të të njëjtëve pronarë për një kohë mjaft të gjatë, asnjë sekret për të nuk mund të fshihet nga ata që jetojnë aty pranë. Informacioni i marrë prej tyre nuk mund të gjendet në asnjë dokument kur blini një apartament. Papritur, dikush në familjen e shitësit është një person i sëmurë mendor ose një person me aftësi të kufizuara që nuk mund të disponojë në mënyrë të pavarur pronën e tij dhe kujdestari nuk e konsideron të nevojshme respektimin e të drejtave të tij. Nëse banesa e re është më e keqe se ajo e mëparshme, transaksioni mund të anulohet me kërkesë të autoriteteve të kujdestarisë. Prandaj, nuk duhet neglizhuar as informacioni nga fqinjët.

Sekseri më i mirë është vetë blerësi

Është e rëndësishme të mbani mend sa vijon - asnjë shpërblim ndaj ndërmjetësit nuk do ta bëjë atë më vigjilent kur kontrollon dokumentet për blerjen e banesave, me përjashtim të pikave të specifikuara në kontratë. Prandaj, duke u kthyerpër ndihmë ndaj sekserëve, është e nevojshme të shprehni qartë përgjegjësinë e tyre ndaj punëdhënësit të tyre, nëse papritur diçka nuk shkon dhe marrëveshja prishet. Blerja e një apartamenti përmes një agjencie është një tjetër ndërmarrje mjaft e rrezikshme. Plus, është shumë e shtrenjtë. Sekseri nuk mbledh informacione për të kaluarën e ish-pronarëve, nuk përpiqet të mbrojë klientin e tij në të ardhmen. Ai krahason vetëm të dhënat për banesat me ato që kanë strukturat zyrtare. Dhe vetëm pas regjistrimit të faturës së shitjes dhe pagesës së pasurisë së paluajtshme, si dhe shpërblimit të agjentit, mund të shfaqen aplikantë të mundshëm për apartamentin e blerë. Në plus absolut do të ketë një sekser. Dhe pronarët e mëparshëm dhe të rinj do të zhyten në një sërë procesesh gjyqësore.

Blerja e një apartamenti pa ndërmjetës është gjithashtu e mbushur me vështirësi të paparashikuara, nëse nuk keni njohuri të mjaftueshme, informacion për të gjitha surprizat e mundshme që lidhen me dokumentet, transferimin e parave dhe hollësitë e tjera të transaksionit. Por midis këtyre mangësive të dukshme ka një avantazh domethënës: askush nuk do t'i mbrojë interesat e tij me aq zell sa ai që blen për vete, ai që paguan. Mjafton të kërkoni mbështetjen e një këshilltari me përvojë, i cili do të jetë në gjendje t'ju tregojë për të gjitha ndërlikimet e operacionit dhe apartamenti që blini do të kontrollohet në mënyrën më të plotë.

Mashtruesit janë në gatishmëri

Shitja e banesës së dikujt tjetër është një nga mashtrimet më të zakonshme të pasurive të paluajtshme. Mashtruesit me eksperiencë kanë dokumente false për vetë banesën, një prokurë me të cilën atatë autorizuar për të kryer një transaksion, shpesh duken më mirë se ato reale. Në fushën e shitblerjes, marrjes me qira të pasurive të paluajtshme, punojnë mashtrues shumë profesionistë, të cilët janë të vetëdijshëm për të gjitha ndërlikimet e sistemit ligjor për këtë çështje. Vetëm një autorizim është gjëja e parë që duhet të paralajmërojë blerësin. Pse pronari nuk e shet vetë banesën e tij, si mund të kontaktohet të paktën në mënyrë që ai personalisht të konfirmojë autoritetin e ndërmjetësit. Në çdo rast, verifikimi i dokumenteve gjatë blerjes së një apartamenti, duke filluar me prokurë, nuk mund të shmanget nga noteri. Ai duhet të konfirmojë vërtetësinë e dokumentit, të verifikojë vlefshmërinë e tij. Është mirë të shkoni te noteri që ka lëshuar këtë prokurë.

Mashtrimi tjetër i mashtruesve është një pasaportë false. Pronarët e shtëpive janë në një udhëtim të gjatë pune ose me pushime, dhe zona e tyre menaxhohet nga të huaj të cilët kanë marrë mostra të dokumenteve origjinale për të apo edhe vetë origjinalet. Ka shumë skema kriminale që mashtruesit mund të përdorin. Mos harroni për sekserët e zinj. Pra, kur planifikoni blerjen e banesave, është më mirë të konsultoheni me një avokat dhe të mbani kontakte të ngushta me të gjatë gjithë transaksionit. Ai është në gjendje të japë këshilla praktike se kur është më mirë të blini një apartament, duke u fokusuar në kërkesën aktuale të tregut të pasurive të paluajtshme.

Dokumentacioni nën mikroskop

Pavarësisht se sa tërheqëse janë kushtet e marrëveshjes dhe çmimi i favorshëm, nuk duhet të nxitoni për të paguar. Së pari ju duhet të mbledhni kopjet e dyta ose kopjet e të gjitha dokumenteve për strehimin, pronarët e saj dhe të shkoni me të gjitha letrat te noteri. Nëse pasuria e paluajtshme nëmidis pronarëve ka anëtarë të mitur të familjes, avokati do t'ju tregojë se si të shkruani saktë klauzolën për ta në kontratë. Përveç kësaj, ai do të rekomandojë se cilat autoritete duhet të vizitohen, çfarë certifikate të merren në mënyrë që të drejtat e fëmijëve të vegjël të mos shkelen dhe askush më vonë të mos mund të zhvlerësojë shitblerjen e një apartamenti.

Këshilla të dobishme nga një avokat do të ndihmojnë në zbatimin e faturës së shitjes, nëse pronarët janë bashkëshortë me pjesë të ndryshme të pronësisë së pronës, ose apartamenti është në pronësi të vetëm njërit prej tyre dhe i dyti. është regjistruar vetëm në të. Në këtë rast, si të hartoni siç duhet dokumentet dhe cilat fatura të merrni - përsëri, nuk mund të bëni pa një noter. Edhe nëse vetë blerësi është profesionist në çështjet ligjore, çdo letër që vërteton vërtetësinë e transaksionit duhet të kontrollohet me kujdes në mënyrë që të mos ketë gabime në shkrimin e adresës, të dhënave të shitësit dhe blerësit, datën, shumën dhe detaje të tjera thelbësore.

Lufta për vlerë

Çfarë duhet të kërkoni kur blini një apartament, përveç pikave të listuara tashmë, është shuma e parave të shpenzuara për dokumentet dhe të dorëzuara në fakt në duart e faturave të shitjes. Është më fitimprurëse që shitësi të deklarojë në pasqyrën e të ardhurave (dhe shitja e banesave bie nën këtë dispozitë) një vlerë më të ulët të transaksionit, pasi ai do të duhet të bëjë pagesa tatimore për të. Gjëja kryesore është që shuma e specifikuar të mos jetë më e ulët se tregu me 20-30%, pasi kjo mund të shkaktojë dyshimin e autoriteteve inspektuese. Nëse vërtetohet momenti i marrëveshjes së fshehtë ndërmjet shitësit dhe blerësit, atëherë ky i fundit mund të bëhettë pandehurit në një rast mashtrimi administrativ.

Është e dobishme që shitësi të tregojë një shumë më të ulët dhe ai mund t'i kërkojë blerësit për këtë shërbim.

Ju nuk duhet të pajtoheni për shumë arsye:

• Së pari, një koncesion i tillë vërtet shkel legjislacionin aktual dhe është i mbushur me pasoja.
• Së dyti, blerësi ka të drejtë të kthejë rreth 13% të shumës së shpenzuar për blerjen e banesave. Mundësia përkatëse rregullohet nga Kodi Tatimor.
• Së treti, nëse transaksioni kontestohet më pas nga njëra nga palët dhe shpallet i pavlefshëm, shitësi ka të drejtë t'i kthejë blerësit vetëm shumën e treguar në dokumente. Viktima nuk do të jetë në gjendje të provojë të kundërtën kur një shifër e caktuar parashikohet në kontratë.

Llogaritje e zgjuar

Dhe rreziku i fundit i madh që mund të presë si shitësin ashtu edhe blerësin është zgjidhja përfundimtare. Vështirësitë e zgjedhjes (për të blerë banesa parësore ose dytësore) janë prapa nesh, afati kohor përcaktohet kur është më mirë të blini një apartament, sprova e grumbullimit dhe verifikimit të të gjitha dokumenteve, akumulimi i shumës së kërkuar ose marrja e një kredie nga një bankë. është përfunduar. Dhe gjithçka mund të shembet në momentin e fundit, nëse nuk e luani mirë me transferimin e parave. Mund të kryhet duke transferuar numrin e kërkuar të kartëmonedhave në duart e shitësit, ose duke transferuar në një llogari bankare, e cila është më e sigurt. Nëse po flasim për një shumë të madhe, atëherë ata zakonisht kanë frikë të ngatërrohen me para. Megjithatë, nëse njëra nga palët preferon këtë mënyrë të veçantë pagese, paratë mund të jenëtransferimi duke marrë me qira një kasafortë, nga e cila kanë të drejtë të marrin atë që paraqet dokumente të caktuara, të lëshuara me rastin e blerjes së një apartamenti. Lista e tyre kontrollohet nga një specialist i institucionit. Gjithashtu garanton vërtetësinë e tyre. Të gjitha nuancat e këtij lloji të llogaritjes dhe pa para mund t'i gjeni në bankë.

Ajo që është e rëndësishme të mbani mend në fazën e pagesës përfundimtare të kostos së apartamentit është të mos ngatërroni madhësinë e depozitës dhe paradhënien, pasi ato kanë qëllime të ndryshme dhe opsione kthimi nëse transaksioni nuk ndodh. kalojnë për disa arsye. Shuma e paradhënies merret parasysh në llogaritjen përfundimtare, por depozita jo. Ai ose i kthehet blerësit nëse blerja ishte e suksesshme, ose mbetet tek shitësi nëse operacioni dështoi pa asnjë arsye. Në çdo rast, depozita mbetet tek i dëmtuari në rast të ndërprerjes së transaksionit.