Vlera e tregut të tokës. Vlera kadastrale dhe e tregut

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Vlera kadastrale dhe e tregut të një trualli janë dy koncepte për të cilat është e rëndësishme të dini për të lundruar në shitje. Lloji i parë shpreh çmimin e truallit sipas standardeve, të cilat llogariten në varësi të vendndodhjes dhe kategorisë së tokës. Përdoret si rregullator i marrëdhënieve të tokës gjatë përfundimit të transaksioneve të qirasë dhe shitjes, si dhe për të llogaritur shumën e taksës që do t'i paguhet shtetit. Vlera kadastrale dhe e tregut e një trualli vlerësohet të paktën një herë në pesë vjet. Të dhënat e marra si rezultat i një vlerësimi të tillë futen në kadastrën shtetërore të pasurive të paluajtshme të mbajtur nga Shërbimi Federal për Regjistrimin Shtetëror, Hartografinë dhe Kadastrën.

Marrëdhënia midis koncepteve të përdorura

Legjislacioni rus parashikon jo vetëm vlerën kadastrale, por edhe vlerën normative dhe të tregut. Ai normativ zbatohet në rastet kur nuk është bërë përcaktimi i atij kadastral. Ai llogaritet në një sërë rastesh, të cilat janë të përcaktuara me ligj: në marrjen e kredive bankare të siguruara me tokë, blerjen e tokave komunale dhe shtetërore dhe në raste të tjera. Llogaritja e vlerës së tokës në këtëNë këtë rast, zakonisht përcaktohet si 200-fishi i taksës së tokës për metër katror sipërfaqe toke, e llogaritur në bazë të qëllimit të synuar, duke marrë parasysh faktorët shumëzues dhe duke mos marrë parasysh përfitimet tatimore.

Çdo vit, autoritetet vendore vendosin koston e tokës, të njohur si normative, e cila mund të ndryshojë brenda 25%. Vlera e tregut të parcelave të tokës është zakonisht 25% më e lartë se vlera standarde. Një dokument që shërben si konfirmim i çmimit standard për një ngastër të caktuar mund të merret nga komiteti i qytetit ose i rrethit për menaxhimin e tokës dhe burimet e tokës.

Karakteristikat

Vlera e tregut e parcelave të tokës zakonisht përcaktohet në varësi të faktorëve të tillë si kërkesa dhe oferta e tregut për tokë të një kategorie të caktuar në një rajon të caktuar në kohën aktuale. Në vlerë, ai nuk duhet të kalojë nivelin më të mundshëm të çmimit të blerjes së një territori të ngjashëm. Ndryshimi i kushteve të tregut ose orientimi i synuar i sitit mund të ndikojë në madhësinë e tij. Vlera e tregut e parcelave është tipike për tregun sekondar, ku kryhet rishitja e sipërfaqeve të tokës në dispozicion të pronarëve privatë. Tregu primar, ku shpengimi i tokave bashkiake dhe shtetërore në pronësi private, rekomandon përdorimin e vlerës standarde. Të gjitha këto lloje mund të kenë dallime të caktuara. Vlerat kadastrale dhe standarde janë të ngjashme me çmimin e inventarit, ndërsa vlera e tregut është e ngjashme me kërkesën tradicionale dheofertë.

Procesi i vlerësimit

Vlerësimi i vlerës së tregut të truallit bëhet për të ditur çmimin real të objektit. Në mënyrë tipike, çmimi formohet në bazë të vendndodhjes territoriale të sitit, kushteve të tregut, dinamikës së ofertës dhe kërkesës, si dhe situatës në ekonominë e vendit në kohën e transaksionit. Falë një përcaktimi gjithëpërfshirës të të gjithë këtyre faktorëve, është e mundur të llogaritet kostoja e një trualli, sepse kompania e vlerësimit do të mbledhë të dhënat më të rëndësishme që mund të jenë të dobishme për një vlerësim objektiv.

Nevoja për aktivitete të vlerësimit

Zakonisht, kontaktimi me kompani të specializuara për vlerësim është i këshillueshëm në një sërë rastesh, ndër të cilat theksohen:

- nevoja për një vlerësim kadastral;

- nëse faqja supozohet të blihet nga pronësia shtetërore;

- nëse është e nevojshme të transferoni një kontribut në kapitalin e autorizuar të ndërmarrjes;

- në rastin e një hipotekë ose pengu;

- nëse është e nevojshme, përcaktoni koston e shitjes së tokës;

- llogaritja e shumës së taksave të paguara për donacionet.

Ndarja e pasurisë

Vlerësimi i vlerës së tregut të një trualli kërkohet kur ndahet prona. Kjo vlen për personat fizikë dhe juridikë. Nëse po flasim për individë, atëherë procesi i vlerësimit fillon kur çifti divorcohet dhe llogaritet duke marrë parasysh ndërtesat që ndodhen në kantier. Në rastin e personave juridikë, vlerësimi i tokës konsiston në ndarjendhe vlerësimin e pjesës së secilit aksioner ose bashkëpronar të shoqërisë sipas statusit juridik të shoqërisë. Shpesh ndarja e pasurisë shoqërohet me procese gjyqësore, për shkak të të cilave vlera e tregut të parcelave mund të përcaktohet shumë herë.

Kur disa pasardhës hyjnë në trashëgimi, bëhet gjithashtu një vlerësim i plotë i parcelave të tokës. Nëse njëra nga palët nuk pajtohet me rezultatet e ekzaminimit, atëherë çështja i referohet gjykatës.

Përcaktimi i kostos së qirasë

Ky lloj vlerësimi mund të jetë i dobishëm mjaft shpesh. Në këtë situatë, kur llogaritet kostoja e një trualli, merret si bazë diferenca midis vlerës reale të saj në treg dhe normës së katalizuar të qirasë për territore të këtij lloji. Kostoja e së drejtës së qirasë varet drejtpërdrejt nga fuqitë e qiramarrësit, barrët dhe kohëzgjatja e së drejtës së qirasë, të drejtat mbi pronën që vlerësohen nga palët e treta, si dhe qëllimi i synuar i tokës.

Vlera e tregut të parcelave të tokës varet drejtpërdrejt nga faktorë të tillë si: vendndodhja e territoreve; aksesueshmëria për automjetet; disponueshmëria e komunikimeve, si dhe përbërja e tyre sasiore dhe cilësore. Përveç kësaj, kërkohet të merren parasysh të dhënat e studimeve gjeodezike dhe inxhiniero-gjeologjike, rëndësia e të cilave është mjaft e madhe, veçanërisht kur planifikohen punimet ndërtimore në kantier.

Status në një datë specifike

Meqenëse tregu i tokës karakterizohet nga një ndryshim i vazhdueshëm i çmimeve, vlerësimi kërkohet të bëhet në një datë të caktuar. Vlera e tregut të parcelave ndryshon edhe në varësi të qëllimit të tyre sipas shkresave, pra rastit të përdorimit të lejuar. Qëllimi nënkupton asgjësimin më efektiv ose më të mundshëm të territorit. E gjithë kjo përdoret për të përcaktuar koston e shpengimit të tokës. Në këtë rast, vlerësimet ndahen në territore të veçanta që ndryshojnë në formën dhe natyrën e përdorimit të tokës.

Metodologjia e Vlerësimit

Pra, përpara se të përcaktoni koston e një trualli, duhet t'i përgjigjeni disa pyetjeve:

- cili është qëllimi i synuar i truallit, si dhe çfarë përdorimi i lejuar i është dhënë;

- cilat janë metodat dhe llojet mbizotëruese të përdorimit të tokës në afërsi të parcelave;

- çfarë ndryshimesh po vijnë në tregun e tokës;

- çfarë lloj përdorimi të tokës pritet për momentin.

Vlerësimi i vlerës së tregut të një trualli bazohet në informacione të caktuara. Kjo zakonisht kërkon: përcaktimin e objektivave të vlerësimit; caktoni një datë specifike për zgjidhjen; di detajet e klientit; keni dokumente që konfirmojnë të drejtën e pronarit të faqes për territorin, mund të jetë qiramarrës ose pronar.

Duhet gjithashtu të dini:

- qëllimi i territorit të vlerësuar;

- lejohetpërdorimi i tokës;

- lloji i përdorimit të faqes për momentin;

- pozicioni i objektit që vlerësohet në planin territorial, pra aksesueshmëria e tij në transport dhe mjedisi i menjëhershëm;

- përdorimet kryesore të tokës në zonën e afërt.

Përveç kësaj, duhet të ketë:

- plani i tokës;

- informacion rreth rregullimit të kufijve territorialë;

- të dhëna për praninë e disa përmirësimeve, në veçanti, ndërtesat, strukturat, komunikimet e vendosura në sit, si dhe informacione të hollësishme rreth tyre;

- të dhëna për praninë e barrëve në formën e ndërtesave, komunikimeve dhe objekteve të vendosura në vend, me informacion të detajuar rreth tyre.

Vlera e tregut të parcelave të tokës llogaritet duke marrë parasysh shumë nuanca. Me një vlerësim të saktë nën drejtimin e profesionistëve me përvojë, çdo transaksion financiar me tokën mund të kryhet në mënyrë të sigurtë.

Faktorët që ndikojnë në rezultatin

Llojet e ndryshme të parcelave të tokës ndikohen nga të njëjtët faktorë kur bëhet fjalë për vlerësimin e tyre: vendndodhja, faktorët e jashtëm, kushtet e tregut, përdorimi i synuar dhe mundësia e ndryshimit të tij, fitimi i mundshëm i marrë nga përdorimi i tij. Ajo që ka rëndësi është vlera e vlerësuar e kësaj të fundit.

Vlerësimi i vlerës së tregut të një trualli bëhet në një datë të caktuar. Me kalimin e kohës, kjo shifër mund të ndryshojë. Rekomandohet që vlerësimi të jetëbazë për efikasitet maksimal. Kjo do të thotë, gjatë kryerjes së hulumtimit, ekspertët përdorin supozimin e arsyeshmërisë së përdorimit të këtij objekti në përputhje me ligjin, si dhe realitetet financiare dhe fizike. Rezulton se si rezultat i vlerësimit nuk llogaritet kostoja mesatare, por maksimumi. Ndonjëherë lejohet një ndarje e kushtëzuar, por e justifikuar e një objekti në një sërë pjesësh, të cilat karakterizohen nga lloje, forma dhe veçori të ndryshme. Shpesh rezultati i hulumtimit ndryshon nga ai i pritur për faktin se lloji aktual i përdorimit nuk përputhet me atë maksimal efektiv. Ky koncept duhet të trajtohet.

Përdorimi maksimal

Në rast se përcaktohet vlera e tregut të një trualli, duhet të merren parasysh faktorët e mëposhtëm:

- qëllimi i synuar, si dhe disponueshmëria e lejeve për një lloj të caktuar përdorimi;

- përdorimi i faqes pas faktit;

- lloji i preferuar i përdorimit të tokës në qarkun aktual;

- parashikime në lidhje me ndryshimet e çmimeve për seksione të ngjashme.

Përfundime

Procesi i vlerësimit merr parasysh koston mesatare të territoreve në zonën e studimit, disponueshmërinë e rrjeteve të transportit, mungesën ose praninë e ndërtesave, rrjeteve inxhinierike në tokë, situatën mjedisore, largësinë e infrastrukturës dhe të tjerët. Për tokën bujqësore, kërkohet të vlerësohet rendimenti aktual i të korrave, kostot e prodhimit, kostojashitjet e produkteve në rajon, si dhe një sërë faktorësh po aq të rëndësishëm. Llojet e tjera të parcelave të tokës vlerësohen në të njëjtën mënyrë.