Vlerësimi i vlerës së tregut: metodat, procedura për përpilimin e një raporti, qëllimet e kryerjes

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Vlerësimi i një apartamenti ose shtëpie mund të jetë i nevojshëm në shumë raste. Po, dhe është shumë e rëndësishme të dini se sa të ardhura mund të merrni nga shitja e pasurive të paluajtshme. Në fund të fundit, ky është një aset që duhet përdorur me mençuri, që do të thotë se duhet të dini gjithçka për të. Mund të lexoni më shumë rreth vlerësimit të vlerës së tregut të një apartamenti në këtë artikull.

Cila është vlera e tregut?

Tani modeli i tregut të ekonomisë dominon në të gjithë botën, i cili përfshin blerjen dhe shitjen e mallrave të ndryshme për paratë për të cilat njerëzit janë të gatshëm t'i blejnë ato. Për shembull, nëse prodhoni pjata të lira të disponueshme, atëherë çmimi i tyre nuk ka gjasa të jetë shumë i lartë. Përndryshe, thjesht nuk do të keni blerës. I njëjti parim mund t'i atribuohet pasurive të paluajtshme: apartamenteve dhe shtëpive. Por në këtë rast është shumë më e vështirë të vendosësh një çmim objektiv që nuk do të zvogëlonte investimet e pronarëve dhe në të njëjtën kohë nuk do të ishte i tepruar. Situata ndërlikohet shpesh nga fakti se gjatë shitjes së pronës pronarët rrallëherë janë objektivë. Nëse kujtimet e mira lidhen me shtëpinë, oseju e keni kaluar fëmijërinë tuaj në të, mund të jetë e vështirë të caktoni saktë një çmim bazuar në kushtet e tregut.

Kjo është arsyeja pse shërbimet e vlerësuesve janë kaq të njohura, të cilat ndihmojnë për të caktuar me maturi vlerën e saktë. Vlerësimi i vlerës së tregut të një apartamenti mund të jetë i ndërlikuar nëse pronarët e apartamentit kanë nevojë urgjente ta shesin pronën shpejt ose nëse prona ndodhet në një zonë të pafavorshme.

Sipas llojit, ata bëjnë dallimin midis vlerës së tregut aktual, të kaluar dhe të ardhshëm. Siç mund ta merrni me mend, varet nga koha për të cilën llogaritet. Më shpesh, bëhet një vlerësim i vazhdueshëm, por nëse do të investoni në një apartament si investim, atëherë vlera e banesave në të ardhmen mund t'ju vijë në ndihmë.

A duhet të di çmimin?

Pse të pyesësh vlerën e një prone? Qëllimet e vlerësimit të vlerës së tregut të pronës mund të jenë të ndryshme. Por më shpesh objekti vlerësohet në rastet e mëposhtme:

• Nëse duan të hipotekojnë ose japin me qira pasuri të paluajtshme. Në rastin e parë, kostoja nevojitet për të llogaritur shumën e fondeve të dhëna (për shembull, për një hipotekë ose një kredi).
• Nëse prona është dhuruar dhe ju duhet të rregulloni vlerën e saj reale.
• Në falimentim.
• Për të sfiduar vlerën kadastrale. Gjatë shitjes së pronës, shteti merr një taksë në thesar, e cila vendoset në diferencën midis vlerës së tregut dhe asaj kadastrale. Ju shpesh mund të keni nevojë për ndihmën e një vlerësuesi për të sfiduar vlerën e tij.
• Kur shet ose blen.
• Në çdo situatë tjetër kur duhet të zbuloni çmimin real të një objekti.

Metodat e vlerësimit

Ekzistojnë tre metoda për të vlerësuar vlerën e tregut.

Më popullorja është ajo e kushtueshme. Ai merr parasysh se sa nga paratë tuaja keni investuar në blerjen dhe përmirësimin e shtëpisë. Kriteret për këtë metodë janë mjaft të përcaktuara mirë. Për të bërë llogaritjet, duhet të dini se sa do të kushtojë për të ndërtuar saktësisht të njëjtën shtëpi ose apartament në momentin aktual. Në të njëjtën kohë, merren parasysh absolutisht të gjitha gjërat e vogla: nga kostoja e dyerve deri te çmimi i shërbimeve të instalimit. Sigurisht që llogariten edhe amortizimi dhe disavantazhet e banesës, si rezultat i të cilave mund të merrni shpejt çmimin e saktë të pronës. Një përkufizim tjetër që duhet pasur parasysh në qasjen e kostos është kostoja e zëvendësimit. Sa do të kushtojë një apartament me të njëjtën sipërfaqe dhe afërsisht të njëjtin vendndodhje, por i ndërtuar me materiale të ndryshme? Si rezultat, pronari mund të ketë një pasqyrë të qartë se sa vlen prona e tij në të vërtetë. Në fund të fundit, blerësi nuk ka gjasa të paguajë për një objekt që nuk i plotëson kërkesat e deklaruara.

Një metodë tjetër është krahasuese. Ai konsiston në kryerjen e hulumtimeve mbi transaksione të ngjashme. Për shembull, muajin e kaluar ata blenë një apartament me 1 dhomë nga Vasily në afërsisht të njëjtën zonë me të njëjtat lehtësira sociale. Sa mori ai për të? Duke mbledhur statistika të caktuara nga disa raste të tilla, mund të nxjerrim përfundime për çmimin mesatar të pronës në këtë segment. Për momentin, për një vlerësim krahasues, as nuk keni nevojë të drejtoheni në ndihmëspecialistë: shumë sajte mbledhin informacion dhe shfaqin rezultatin.

Metoda e të ardhurave të vlerësimit të pronës merr parasysh sa mund të merrni pasi të keni blerë një pronë. Kjo metodë përdoret, për shembull, kur blini një apartament për ta dhënë me qira më vonë. Në të vërtetë, në këtë rast, faktorë krejtësisht të ndryshëm janë të rëndësishëm: afërsia e metrosë, dizajni, zona, etj. Metoda e të ardhurave ju lejon të supozoni me një shkallë të lartë probabiliteti se sa fitimprurës ose jo fitimprurës do të jetë investimi në të ardhmen.

Kriteret

Në çdo qasje, përdoren kritere të ndryshme për të vlerësuar vlerën e tregut të lokaleve. Por në përgjithësi, të gjitha ato bazohen në faktorët e mëposhtëm:

• Përshtatshmëria e transportit (metro, ndalesa, autostrada).
• Zona e ndenjes.
• Layout.
• Disponueshmëria e objekteve të ndryshme sociale: qendra tregtare, shkolla, kopshte.
• Cilësia e ajrit.
• Prania e parqeve pranë dhe objekteve të tjera natyrore.
• Kati.
• Materiali nga i cili është ndërtuar banesa.
• Disponueshmëria e përfundimit dhe riparimit.

Vlerësimi

Objektet më të shpeshta për vlerësim janë zakonisht apartamentet. Klienti duhet vetëm t'i përgjigjet pyetjes se pse i duhej një vlerësim. Bazuar në përgjigjen, interpretuesi zgjedh metodën e duhur. Por më shpesh, vlerësimi i vlerës së tregut të një apartamenti merr parasysh të tre qasjet. Nëse zbatohen të gjitha, atëherë vlera e tregut konsiderohet e arsyeshme. Çdo qasje ka gjithashtu një koeficient që e pasqyron atë.autenticiteti. Për shembull, metoda krahasuese ka një koeficient mjaft të ulët besueshmërie, pasi shumë transaksione në tregun rus nuk janë transparente dhe objektet shpesh nuk kanë analoge të mjaftueshme. Si është procesi i vlerësimit të pronës?

1. Vlerësuesi zgjedh metodën e vlerësimit që është më e përshtatshme për një apartament ose shtëpi të caktuar.
2. Klienti mund të zgjedhë kohën e porosisë së tij. Ai gjithashtu duhet të deklarojë qëllimin e studimit dhe shumën e shpërblimit.
3. Nëse të dyja palët arrijnë një marrëveshje, atëherë lidhet një kontratë ndërmjet tyre. Shpesh, shërbimet e një vlerësuesi nuk janë të lira, ndaj kontrata është një garanci shtesë për përmbushjen e detyrimeve.
4. Sa më shumë metoda të përdor një studim, aq më i shtrenjtë do të jetë. Prandaj, vlerësuesi mund të shpallë çmimin e secilit veç e veç për të kuptuar se sa është.
5. Më pas, interpretuesi kryen vetë vlerësimin, llogarit koeficientët e besueshmërisë dhe jep vlerën përfundimtare.
6. Raporti mbi vlerën aktuale të tregut të objektit plotësohet i fundit.

Vlerësimi i shtëpisë

Vlerësimi i vlerës së tregut të një shtëpie nuk është shumë i ndryshëm nga një procedurë e ngjashme për një apartament. Për të filluar, vlerësuesi përcakton koston e jo vetë vilës, por sitit. Në këtë shumë, specialisti shton koston e punës dhe materialet që nevojiten për të ndërtuar të njëjtën shtëpi. Më shpesh, vlerësimi i vlerës së tregut të sitit kryhet me metodën e kostos. Nëse klienti ka zgjedhur metodën e krahasimit, atëherë kontraktori do të kërkojë objekte të ngjashmenë zonat fqinje për të llogaritur koston mesatare të një parcele me një shtëpi. Rezultati është një çmim mesatar i ponderuar tek i cili mund të mbështeteni gjatë shitjes.

Blerja ose shitja e pasurive të paluajtshme është një hap shumë i rëndësishëm. Me një vlerësim të gabuar të vlerës, pronari mund të pendohet shumë që nuk ka përdorur shërbimet e një vlerësuesi profesionist. Në fund të fundit, si rezultat, ju mund të humbni një sasi shumë më të madhe.

Procedura për përpilimin e një dokumenti vlere

Raporti është rezultat i vlerësimit të pasurive të paluajtshme, i cili përfshin të gjithë informacionin e nevojshëm. Ai përmban metodat që janë aplikuar për vlerësimin, analizën e karakteristikave, përshkrimin e situatës së tregut dhe shumë më tepër. E thënë thjesht, raporti shërben si një konfirmim zyrtar i vlerës së caktuar të tregut dhe mund të përdoret në transaksione ose për të marrë kredi. Që një raport të jetë i vlefshëm, ai duhet të përmbajë seksionet e mëposhtme:

• Faqja e titullit (numri, informacioni rreth kontraktorit dhe pronarit të pronës).
• Tabela e përmbajtjes. Megjithëse raporti nuk është shumë i gjatë, tabela e përmbajtjes ju lejon të kuptoni shpejt seksionet ekzistuese.
• Letër motivuese, e cila përmban të gjithë informacionin bazë të paraqitur në një format falas. Zakonisht i referohet qasjeve të marra.
• Gjetjet tregojnë rezultatet e vlerësimit.

Falë formatit të përshtatshëm të raportit të vlerës së tregut, çdo person mund të gjejë lehtësisht informacionin që i nevojitet dhe rezultati i procedurës mund të gjendet thjesht duke parë faqen e fundit.

Dallimi midisvlera e tregut dhe kadastrale

Gjatë shitjes ose blerjes së pasurive të paluajtshme, ndoshta do t'ju duhet të merreni me një gjë të tillë si vlera kadastrale. Ky është çmimi i banesave, të cilin e përcakton shteti me vlerësimin e tij. Vlera kadastrale nuk është gjithmonë e saktë, kështu që mund të lindë një hendek prej disa qindra mijë rubla midis tij dhe çmimit të tregut. Çfarë hapash duhet të ndërmerren në këtë rast?

• Urdhëroni një vlerësim të pronës nga një palë e tretë.
• Nëse diferenca doli të jetë vërtet e rëndësishme, atëherë është e nevojshme të paraqisni një kërkesë në Rosreestr me një kërkesë për të rishikuar vlerën e vlerës kadastrale bazuar në dokumentet në dispozicion. Në këtë rast, një raport i shkruar mirë mund të luajë një rol të madh.
• Nëse refuzoni, mund ta kundërshtoni vendimin në gjykatë. Gjëja kryesore është që të keni kohë për ta bërë këtë brenda 6 muajve nga data e vlerësimit.

Këshilla të ekspertëve

Vlerësimi i vlerës së tregut të një prone banimi është një procedurë shumë e ndërlikuar, e cila ka shumë nuanca:

• Nëse vlera kadastrale është më e ulët se vlera e tregut, kjo mund të ulë ndjeshëm taksat. Por nëse do të shisni pasuri të paluajtshme, atëherë do të ishte më mirë ta rishikoni.
• Përdor konsultime falas. Disa kompani i ofrojnë ato pa pagesë për qëllime promovuese. Gjithashtu në internet mund të merrni këshilla nga ekspertë për çështje të diskutueshme.
• Vlerëso herët. Procesi mund të zgjasë shumë. Vetëvlerësimivetvetja nuk bëhet shpejt dhe gjatë rrugës mund të shfaqen vështirësi të paparashikuara.
• Zgjidhni kompanitë që ndodhen në të njëjtën zonë me objektin. Në këtë rast, nuk do t'ju duhet të paguani kosto shtesë transporti dhe kohën e specialistëve.

Me kë duhet të kontaktoj?

Nëse vendosni të përdorni shërbimet e një vlerësuesi, atëherë do t'ju duhet një specialist që merret në mënyrë specifike me segmentin tuaj të pasurive të paluajtshme. Në qytetet e mëdha, zakonisht ka shumë opsione. Zgjedhja e kompanisë së duhur bazohet në komente ose rekomandime nga miqtë. Nëse askush nga mjedisi juaj nuk mund të ndajë kontaktet e një personi të verifikuar, atëherë kur zgjidhni një interpretues, duhet të udhëhiqeni nga kriteret e mëposhtme:

• Kompania duhet të ketë qenë në treg për disa vite dhe të ketë një reputacion të mirë.
• Uebfaqja duhet të paraqesë licenca dhe certifikata që do të konfirmojnë të drejtën për të operuar kompaninë.
• Reagimet pozitive në internet mund të shërbejnë gjithashtu si një faktor për bashkëpunim.

Kosto e shërbimeve të vlerësuesit

Shumë njerëz mendojnë se shërbimet e një vlerësuesi kushtojnë para të çmendura, sepse ai duhet të shkojë në sit dhe të bëjë shumë punë. Por në fakt, do t'ju duhet të paguani nga 3,500 në 5,000 rubla për një vlerësim të apartamentit. Kostoja varet nga kompania, madhësia e apartamentit dhe largësia e tij nga qyteti. Zakonisht udhëtimet në rajon paguhen veçmas. Ekziston edhe një tarifë shtesë për porositë urgjente, zakonisht çmimi rritet me 20%.

Rezultat

Nëse keni kuptuar se çfarë është vlerësimi i vlerës së tregut, çfarë metodash ekzistojnë, atëherë jeni bërë më kompetent në çështjet e blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme. Pasi të vlerësoni objektin dhe të krijoni një raport, do të dini saktësisht se sa kushton apartamenti, shtëpia ose toka juaj.