Si përcaktohet vlera kadastrale e një trualli: formula dhe procedura e llogaritjes

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Të kuptosh se cila është vlera kadastrale e një trualli nuk është aq e vështirë. Ky është çmimi që fiksohet në Kadastrën Shtetërore të Pasurive të Paluajtshme (GKN). Kostoja përcaktohet në bazë të informacionit të marrë si rezultat i aktiviteteve përkatëse. Vlera kadastrale varet kryesisht nga karakteristikat individuale të truallit, në veçanti nga vendndodhja, sipërfaqja, qëllimi, kategoria, si dhe nga çmimi i tregut. Mësoni më shumë se si përcaktohet vlera kadastrale e një trualli nga artikulli.

Pse kryhet një vlerësim kadastral

Procedura përfshin një sërë aktivitetesh që synojnë përcaktimin e çmimit të duhur. Domosdoshmëria e tij shpjegohet me arsyet e mëposhtme:

• Llogaritja e saktë e tarifës tatimore për tokën.
• Shërben si pikë referimi për transaksionet me objektet e pasurive të paluajtshme (me përcaktimin e saktë të maksimumitafër çmimit të tregut).
• Konfirmon pronësinë e një pjese toke. Kështu, jo vetëm posedimi dhe përdorimi, por edhe disponimi i tokës është i mundur. Për shembull, ajo mund të shitet, hipotekohet ose trashëgohet.
• Ju lejon të shmangni konfliktet dhe, në përputhje me rrethanat, proceset gjyqësore.

Kuadri legjislativ

Regjistrimi dhe kadastra për sa i përket pasurive të paluajtshme trajtohen nga specialistët e Rosreestr. Aktet normative kryesore që lidhen me temën në shqyrtim janë:

• Ligji "Për Veprimtaritë Kadastrale" Nr. 221-FZ.
• Ligji “Për shtetin. regjistrimi i pasurive të paluajtshme” Nr. 218-FZ.
• Ligji "Për aktivitetet e vlerësimit në Rusi" Nr. 135-FZ.
• Dekret i qeverisë "Për rregullat e kryerjes së vlerësimit kadastral" nr. 316.
• Ligji "Për Vlerësimin Kadastral Shtetëror" Nr. 237-FZ.

Vlera e shpengimit dhe vlera kadastrale: diferencat

Pasi mësoni se cila është vlera kadastrale e një trualli, tani ju duhet të kuptoni konceptin e një çmimi të riblerjes. Në këtë rast, bëhet fjalë për një parametër që përcaktohet posaçërisht për procesin e kalimit të pronësisë së një sipërfaqeje me qira. Me fjalë më të thjeshta, shpengimi nënkupton çmimin me të cilin është blerë një pronë që më parë i përkiste një personi tjetër.

Pasuri të tilla të paluajtshme mund t'i përkasin jo vetëm individëve, por edhe shtetit, si dhe bashkisë. Shpesh quhet "vlera e një pjese toke me vlerë kadastrale". Kjo shpjegohet me faktin se vlera llogaritet në bazë të vlerës kadastrale.

Në të njëjtën kohë, këto koncepte nuk duhet të ngatërrohen, pasi çmimi i blerjes është statik, domethënë i pandryshuar, pavarësisht ndryshimit të çmimeve të pasurive të paluajtshme. Megjithatë, përcaktimi i vlerës kadastrale të një trualli rishikohet vetëm një herë në intervalin kohor nga 3 deri në 5 vjet pas inventarizimit. Gjithashtu, iniciatori i rivlerësimit mund të jetë edhe pronari i tokës.

Gjëja më e lirë është blerja e tokës që është në pronësi prej 25 vitesh dhe në rastin e ndërtimit të strukturave kapitale mbi të. Atëherë do të duhet të paguhet vetëm 20% e çmimit të kadastrës për tokën komunale dhe vetëm 25% për tokën shtetërore.

Regjistri i kadastrit

Kuptohet si pjesë e Komitetit Shtetëror të Pronës, i cili ruan informacionin për çmimin sipas kadastrës së parcelave, të marra si rezultat i aktiviteteve të vlerësimit. Pas kryerjes së tyre, trualli rivlerësohet (kjo mund të kryhet edhe me iniciativën e pronarit). Informacion më i saktë tregohet edhe në regjistër, ku çdo truall ka numrin e vet unik kadastral. Këtu përfshihen edhe çmimet në ndryshim të ofruara nga tregu për momentin, të cilat vendosen pas inventarit.

Përcaktimi i çmimit të tokës komunale

Vlerësimi mund të porositet nga qeveritë vendore (rrethe, qytete, qyteza). Si përcaktohet vlera kadastrale e një trualli për një komunë? Gradëkryhet në bazë të çmimeve të disponueshme të tregut. Në të njëjtën kohë, merren parasysh të dhënat për caktimin e parcelave.

Toka në pronësi të bashkisë mund të përdoret për ndërtimin e një shtëpie private, si dhe për hortikulturë dhe hortikulturë, për garazhe ose për ndërtimin e një pallati. Në të njëjtën kohë, merren parasysh standardet e përcaktuara nga Kodi i Tokës, Kodi i Urbanistikës dhe të përfshira në akte të tjera ligjore.

Vlera kadastrale publike e një prone në një adresë në pronësi të një komune është vlerësuar si më poshtë:

1. Faza përgatitore. Ai konsiston në mbledhjen dhe përpunimin e informacionit të nevojshëm, përkatësisht, informacionit rregullator dhe të dhënave mbi tendencat e tregut në të ardhmen e afërt. Gjithashtu, janë mbledhur të dhëna për vendbanimin, gjendjen ekologjike, informacionet klimatike janë duke u sqaruar dhe klasifikimi i tokës.
2. Zonimi i territorit. Brenda kufijve të saj ndahet një zonë banimi (për ndërtimin e ndërtesave private dhe shumëbanesore); prodhimi (për të akomoduar ndërtesa industriale, depo dhe objekte të tjera të ngjashme); publike dhe afariste (me objekte shëndetësore, shërbime konsumatore, institucione shkencore, kulturore dhe të tjera); transporti dhe infrastruktura inxhinierike (për objektet dhe komunikimet e transportit dhe komunikimit); bujqësore (me kopshte, kullota, kopshte kuzhine dhe ndërtesa); rekreative (për rekreacion, parqe pyjore, plazhe).
3. Përdoret formula për llogaritjen e vlerës kadastrale të një trualli. Toka e pazhvilluar vlerësohet duke përdorur analizën statike të çmimeve,që ofron tregu, si dhe kostot e zhvillimit të zonave përkatëse. Kostoja për njësi sipërfaqe të një parcele toke që është e zënë nga strukturat llogaritet duke përdorur metodën e kostos së zëvendësimit të infrastrukturës.
4. Zonimi sipas vlerës kadastrale.
5. Faza përfundimtare. Në këtë fazë, kryhet përpunimi përfundimtar i informacionit të marrë si rezultat i vlerësimit kadastral, si dhe futja e tyre në Rosreestr.

Pas përfundimit të procedurës, përcaktohet vlera kadastrale e tokës në zonën e vlerësimit. Është e barabartë me vlerën e tregut të një sipërfaqeje për njësi të një ndarje të vendosur në një territor me të njëjtat karakteristika.

Përcaktimi i çmimit të tokës publike

Një tipar i procesit se si përcaktohet vlera kadastrale e një trualli, në këtë rast, është përdorimi i koeficientëve të ndryshëm (si në ulje ashtu edhe në rritje). Ato varen nga:

• Vendndodhjet e ndarjeve.
• Çmimi i tij në treg.
• Niveli i zhvillimit të sistemeve të komunikimit.
• Qasshmëria e transportit.
• Niveli i përshtatshmërisë për përdorimin e synuar.
• Prania e strukturave rezidenciale ose jo-banesore.

Meqenëse vlera e tregut në territore të ndryshme, qoftë edhe me të njëjtat karakteristika, është e ndryshme, edhe çmimi kadastral është i ndryshëm. Megjithatë, ndryshimi mund të jetë i rëndësishëm.

Përcaktimi i çmimit të tokës në vendbanime

Në përgjithësi, çmimi përcaktohet në të njëjtën mënyrë si kadastralvlerën e tokës, nëse është e bashkisë. Por ka një sërë veçorish që janë të natyrshme në vendbanimet.

Pra, janë shumë të vëmendshëm për sqarimin e kufijve të parcelave, si dhe ndarjen e territorit në zona sipas qëllimit të tyre. Objektivat e vlerësimit janë:

• Formimi i bazës së tatueshme të tokës që i përket vendbanimit.
• Hartimi i një skeme të përditësuar të zonave sipas territorit dhe treguesve ekonomikë.
• Miratimi i qirasë.
• Përcaktimi i çmimit me të cilin prona shitet ose jepet me qira afatgjatë.
• Përpilimi i një shume më të saktë kompensimi për personat të cilëve u konfiskohet toka për nevoja komunale.
• Një përcaktim objektiv i zonave më premtuese të zhvillimit për zhvillime të ndryshme.

Përcaktimi i çmimit të një zone periferike

Për të marrë të dhëna objektive, në këtë rast, duhet të merren parasysh veçoritë e mëposhtme:

• Vendndodhja e truallit në planin kadastral (në një zonë të largët vlerësohet më lirë se e njëjta, por ndodhet pranë qytetit me infrastrukturën e duhur).
• Square.
• Komunikimet (energjia elektrike, gazi, hidraulika, kanalizimi).
• Kategoria Lot.
• Gjendja ekologjike e territorit.
• Nëse çmimi i tregut dihet, atëherë çmimi kadastral vendoset në të njëjtën shumë.

Përcaktimi i çmimit të një parcele mepyll

E veçanta e mënyrës se si llogaritet vlera kadastrale e një trualli me pyje është se në çdo rast çmimi përcaktohet për një zonë të caktuar:

• Brenda rajoneve ruse.
• Brenda zonës së leshoz.
• Brenda territoreve pyjore që janë të pushtuara nga pyjet.

Kostoja e sipërfaqeve që ndodhen në zonën pyjore llogaritet duke marrë parasysh kapitalizimin e shumës korresponduese të të ardhurave nga qiraja në vit që paguhet për përdorimin e sipërfaqeve për aktivitet ekonomik. Llogaritja merr parasysh parametrat e korrjes së lëndës drusore.

Llogaritja dhe miratimi

Për të llogaritur saktë çmimin sipas inventarit, duhet të keni parasysh parametra të ndryshëm. Çfarë ndikon në vlerën kadastrale të tokës? Më të rëndësishmet prej tyre janë faktorët korrigjues. Përdorimi i tyre anulon faktorët që ndikojnë në formimin e çmimeve. Për shembull, nëse në kantier ka struktura që konsiderohen të rrënuara, ose territori është subjekt i përmbytjeve për shkak të përmbytjeve, atëherë përdoret një koeficient që zvogëlon vlerën kadastrale. Ka situata kur, përkundrazi, zbatohet një faktor shumëzues.

Rëndësi ka edhe treguesi specifik i çmimit të kadastrës. Madhësia specifike llogaritet bazuar në një sipërfaqe të barabartë me një metër katror. Ky tregues vendoset çdo tremujor. Vlera kadastrale e pronës në adresën e vendndodhjes përcaktohet si më poshtë:

1. Njihen faktorët që ndikojnë në kosto.
2. Standardi është marrësajti që i përshtatet më së miri pronave.
3. Krijohet një nëngrup grafikësh referencash me karakteristika të ngjashme.
4. Të dhënat mblidhen për secilin nëngrup dhe më pas analizohen.
5. Më pas, modelohen të dhënat statistikore dhe përcaktohen faktorët që ndikojnë në vlerën e tregut.
6. Llogarit koston e njësisë.

Në bazë të të dhënave të marra është e mundur të llogaritet çmimi sipas kadastrës së të gjitha parcelave. Rezulton se madhësia e çmimit sipas kadastrës ndikohet nga tregues të tillë si sipërfaqja, klasifikimi i tokës sipas qëllimit dhe çmimi i tregut të objektit.

Jo më vonë se njëzet ditë pune pas përfundimit të raportit, klienti pranon një akt për miratimin e çmimit sipas kadastrës. Ky dokument bëhet i vlefshëm që nga momenti i shpalljes në mënyrë zyrtare. Ai pranohet nga një agjenci shtetërore, bashki ose autoritete ekzekutive.

Formula për llogaritjen

Llogaritja bëhet duke aplikuar formulën e mëposhtme:

Zona e lotit(funksioni linear + funksioni i formatit të transaksionit)Raporti.

Funksioni linear ka parametra të jashtëzakonshëm të jetëgjatësisë së shlyerjes dhe jetueshmërisë së tij, dhe funksioni i formatit të transaksionit nënkupton një komponent lokal. Kështu, për të llogaritur koston sipas kadastrës, duhet të njihni disa parametra të truallit, si dhe të keni njohuri të veçanta.

Kjo shumë llogaritet nga vlerësuesit që përdorin metoda shtetërore të vlerësimit për llogaritjen e vlerës së një parcele toke,formuar dhe miratuar nga Ministria e Zhvillimit Ekonomik të Federatës Ruse.

Ndryshim në vlerën kadastrale

Përveç mënyrës se si përcaktohet vlera kadastrale e parcelave multifunksionale të tokës, është e nevojshme të merret parasysh shpeshtësia e rivlerësimit. Kjo procedurë kryhet një herë në intervalin nga tre deri në pesë vjet. Vlera e re vendoset në bazë të rezultateve të auditimit. Mund të ulet ose rritet. Si rregull, opsioni i fundit ndodh më shpesh.

Shumë pronarë tokash janë përballur me një situatë në të cilën vlera kadastrale rritet. Për shkak të kësaj, ju duhet të paguani më shumë taksa. Kështu, një rritje e mprehtë pati në fund të vitit 2016, kur çmimet përkatëse u rritën shumëfish.

Por kjo nuk do të thotë se është bërë më fitimprurëse shitja e tokës. Cilësia e tij mbeti në të njëjtin nivel, dhe shumë site në këtë kohë ishin larg nga të qenit në gjendjen më të mirë. Prandaj, jo të gjithë njerëzit janë gati të blejnë tokë në mënyrë që të paguajnë taksa të mëdha. Gjithashtu, ky rivlerësim është kryer në mungesë. Të dhënat e kantierit u futën në planin teknik për regjistrimin kadastral në atë mënyrë që si rrjedhojë, parcelat e së njëjtës sipërfaqe, por dukshëm të ndryshme në parametra të ndryshëm, filluan të kushtonin njësoj.

Në mesin e vitit 2016, u vendos një moratorium, sipas të cilit çmimi i kadastrës ngrihej për tre vjet. Gjatë kësaj periudhe, kostoja që ishte e rëndësishme që nga fillimi i vitit, por jo më herët se 2014, ishte në fuqi.

Përafërsisht në të njëjtën kohë, ligji “Për Kadastralën Shtetërorevlerësimi” Nr. 237-FZ, në të cilin nuk përmendej asgjë për moratoriumin. Në këtë drejtim, ekspertët nuk mund të bien dakord nëse duhet të zbatohet një "ngrirje" apo jo. Si rezultat, gjykatave iu desh të shqyrtonin shumë mosmarrëveshje për këtë çështje.

Përcaktimi me TIN

Duke ditur vetëm numrin TIN (numrin e identifikimit të tatimpaguesit), është e pamundur të merret informacioni i kërkuar për vlerën e tokës në pronësi të një qytetari të caktuar. Këto shërbime mund të ofrohen nga sajte me reputacion të dyshimtë. Megjithatë, nuk duhet t'u besoni atyre, pasi burime të tilla janë mashtruese.

Përfundim

Çmimi i një trualli sipas kadastrës është një vlerë e përllogaritur, e cila merret si rezultat i vlerësimit të një prone nga shteti dhe është e përfshirë në Kadastrën Shtetërore të Pasurive të Paluajtshme. Metoda ekzistuese, që tregon se si llogaritet vlera kadastrale e një trualli, përfshin marrjen parasysh të karakteristikave kryesore. Kjo vlerë është e barabartë me çmimin e tregut në momentin e vlerësimit. Çmimi sipas kadastrës për kategori të ndryshme tokash përcaktohet duke marrë parasysh veçoritë përkatëse. Vlera rishikohet të paktën një herë në pesë vjet, por jo më shumë se një herë në tre vjet.

Që nga viti 2016 ka hyrë në fuqi ligji “Për vlerësimin kadastral shtetëror”. Të gjitha detyrat e vlerësimit u ngarkohen strukturave shtetërore.