Pronë e përbashkët e një ndërtese apartamentesh - çfarë është ajo? Mirëmbajtja dhe riparimi i pronës së përbashkët të një pallati

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Ndërtesat e apartamenteve kanë një sipërfaqe të konsiderueshme që lidhet me pronën e përbashkët. Cili është përdorimi specifik i tij? Si i marrin vendimet qytetarët në lidhje me mirëmbajtjen e pronës së përbashkët?

Çfarë është prona e përbashkët në një shtëpi?

Në përputhje me aktet ligjore të miratuara në Federatën Ruse, prona e përbashkët e një ndërtese apartamentesh është një burim i përbashkët i pronarëve të apartamenteve të vendosura në pronë. Elementet kryesore të kësaj infrastrukture mund të përfaqësohen në një gamë të gjerë. Si rregull, këto janë ambiente që nuk përfshijnë apartamente, si dhe:

- objekte që përdoren për të shërbyer disa dhoma në shtëpi;

- ulje;

- ashensorë;

- korridoret;

- papafingo;

- dysheme teknike dhe bodrume;

- komunikime të ndryshme inxhinierike;

- çati;

- struktura që kryejnë një funksion mbrojtës, mbajtës;

- lloje të ndryshme të pajisjeve të vendosura nështëpi jashtë apartamenteve;

- toka ku ndodhet shtëpia, bimët që mbillen në të, elementët e peizazhit që ndodhen në të.

Rregulloret kryesore që rregullojnë marrëdhëniet juridike në këtë fushë janë Kodi i Strehimit, si dhe dekreti i qeverisë nr. 491, datë 13 gusht 2006. Në rastin e përgjithshëm, duhet referuar dispozitave të Kodit të Strehimit të Federata Ruse. Në çështjet e mirëmbajtjes së objekteve përkatëse, duhet lexuar dekreti i qeverisë tashmë i treguar. Prona e përbashkët e një ndërtese apartamentesh karakterizohet nga një numër i madh nuancash përsa i përket përdorimit dhe mirëmbajtjes.

Le t'i studiojmë ato.

Veçoritë e përdorimit të burimeve të përbashkëta të shtëpisë

Pronarët e ambienteve përkatëse i përdorin ato në përputhje me legjislacionin federal të Federatës Ruse. Ndryshimi i madhësisë së pronës së përbashkët të shtëpisë është i mundur vetëm me pëlqimin e të gjithë pronarëve të kësaj infrastrukture. Gjithashtu, është e mundur kalimi i ambienteve përkatëse në pronësi të personave të tjerë. Gjëja kryesore është që kur zbatohen marrëdhënie të tilla juridike, respektohet kriteri - prona e përbashkët e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh mund të transferohet në përdorim vetëm nëse kjo procedurë nuk cenon të drejtat dhe interesat e qytetarëve dhe organizatave.

Parcelat e tokës në të cilat ndodhen objektet e banimit mund të transferohen për përdorim të kufizuar te persona të tjerë. Nëse para miratimit të legjislacionit që rregullon përdorimin e burimeve të shtëpisë së përbashkët, këto vende janë përdorur tashmë nga dikush, qasja në to nuk ështëmund të ndalohet. Barra e re e objektit vendoset në përputhje me marrëveshjen ndërmjet pronarëve të apartamenteve dhe personit që do të përdorë truallin. Mosmarrëveshjet e mundshme në kuadër të këtyre marrëdhënieve juridike zgjidhen në gjykatë.

Veçoritë e mirëmbajtjes së objekteve të përbashkëta të shtëpisë

Le të studiojmë tani se si kryhet mirëmbajtja e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.

Në përputhje me ligjet në fushën e ligjit të strehimit të Federatës Ruse, pronarët e apartamenteve përballojnë kostot e zgjidhjes së problemit në fjalë bashkërisht. Pjesa e këtyre kostove që i atribuohen një pronari të caktuar përcaktohet në bazë të pjesës në pronën e përbashkët në pronësi të personit. Edhe nëse pronari i banesës nuk banon në të, ai sërish duhet të paguajë një tarifë për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në pallat. Nëse një person nuk përdor ashensor, për shembull, sepse jeton në katin e 1-rë, atëherë ai duhet të paguajë elementin përkatës të infrastrukturës së objektit të banimit.

Lista specifike e aktiviteteve që përbëjnë mirëmbajtjen e burimeve të përbashkëta në shtëpi varet nga karakteristikat e një objekti të caktuar banimi, kushtet klimatike në të cilat ndodhet. Si rregull, ato përfshijnë:

- inspektimi periodik i pronës, i cili kryhet nga pronarë apartamentesh dhe persona të tjerë përgjegjës për të evidentuar mangësitë në strukturën e objekteve përkatëse;

- sigurimi i funksionalitetit të sistemeve të furnizimit me energji elektrike;

- pastrimi dhe higjienapërpunimi i lokaleve, tokës në të cilën ndodhet shtëpia;

- mbeturina dhe asgjësim i mbeturinave që vijnë nga puna e firmave që përdorin dhoma të ndryshme në shtëpi;

- zbatimi i masave të mbrojtjes nga zjarri të parashikuara nga legjislacioni i Federatës Ruse;

- kujdesi për bimët e mbjella në tokën ngjitur me shtëpinë;

- mirëmbajtja e elementeve të peizazhit që ndodhen në territorin përkatës;

- kryerja e riparimeve aktuale të objekteve, përgatitja e tyre për funksionim në një sezon të caktuar;

- zbatimi i masave që synojnë përmirësimin e efikasitetit energjetik të një ndërtese banimi.

Mund të vihet re se lista e aktiviteteve që formojnë mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët të një pallati nuk përfshin:

- sigurimi i funksionalitetit të dyerve në apartamentet në pronësi të banorëve - të jashtme dhe të brendshme, dritare;

- izolim i ballkoneve;

- zëvendësim xhami;

- mirëmbajtja e parcelave të tokës që nuk përfshihen në strukturën e pronës së përbashkët, duke përfshirë mbjelljen e bimëve në të.

Këto detyra zgjidhen nga pronarët e apartamenteve.

Riparimet janë ndër aktivitetet kryesore që kryhen në kuadër të shfrytëzimit të pronës së përbashkët. Mund të jetë aktual dhe kapital. Le të studiojmë veçoritë e tij.

Riparim i objekteve të përbashkëta

Riparimi kryhet në përputhje me vendimin e mbledhjes së pronarëve. Ky aktual është projektuar për të parandaluar konsumimin, si dhe për të ruajtur funksionalitetin e objekteve në fjalë. Riparimet kapitale të pronës së përbashkët nënë një pallat banimi përfshin zëvendësimin ose rikonstruksionin e elementeve individuale të infrastrukturës së banimit. Gjithashtu prodhohet nëse skadojnë pajisjet përkatëse.

Riparimet aktuale (si dhe të mëdha) të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh mund të kryhen nga shoqëritë administruese nëse ky detyrim u vendoset atyre me vendime të pronarëve. Pjesëmarrja në këto marrëdhënie juridike është kompetencë ekskluzive e pronarëve të apartamenteve. Banorët vendosin gjithashtu qëllimin dhe orarin për riparimet e burimeve të zakonshme në shtëpi.

Vini re se kompanive të menaxhimit u kërkohet të kryejnë punë aktuale dhe urgjente të nevojshme për të ruajtur funksionalitetin e objekteve, edhe nëse marrëveshja me pronarët nuk përcakton një listë specifike të punëve përkatëse. Për financimin e këtyre aktiviteteve, pronarët e apartamenteve formojnë një fond për riparimin e pronës së përbashkët të ndërtesave të banimit. Merrni parasysh specifikat e tij.

Përdorimi i fondit të përgjithshëm të parave të pronarëve të apartamenteve

Fondi në fjalë vendoset në një llogari të veçantë. Hapet në një institucion financiar që ka kompetencën për të kryer transaksione përkatëse. Fondet e vendosura në një llogari të veçantë dhe që u përkasin pronarëve të apartamenteve përdoren në këtë mënyrë për të kryer riparimin e burimeve.

Formimi i përkatësesFondi kryhet në kurriz të kontributeve të qiramarrësve, si dhe gjobave të grumbulluara në këto shuma në mënyrën e përcaktuar me ligj. Në disa raste, është gjithashtu e mundur që banka të vendosë interes për vendosjen e fondeve në llogarinë në fjalë. Fondi i riparimit shpërndahet midis pronarëve të apartamenteve në përpjesëtim me shumën e kontributeve të tyre.

Pronësia e këtyre fondeve i përket pronarit të një banese të caktuar. Nëse një person shet një apartament, atëherë blerësi i tij bëhet gjithashtu pronar i një aksioni në fondin e riparimit. Vlen të përmendet se pronarët e fondeve në një llogari të veçantë nuk kanë të drejtë t'i përdorin ato për qëllime të tjera, përveç për riparimin e burimeve të përbashkëta në shtëpi.

Tani le të studiojmë se si zhvillohen ngjarjet, në kuadrin e të cilave pronarët vendosin rregullat për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh. Bëhet fjalë për mbledhjet e asamblesë së përgjithshme të pronarëve të apartamenteve.

Mbledhja e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të apartamenteve: veçoritë e ngjarjes

Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve të banimit, në përputhje me ligjet në fushën e ligjit të strehimit të Federatës Ruse, është organi kryesor drejtues i shtëpisë. Në fakt, ai është gjithashtu një takim, dhe për këtë arsye, mund të konsiderohet si një ngjarje. Mbledhja e pronarëve ka një axhendë dhe përfshin formimin e një liste vendimesh të marra me votim.

Pronë e përbashkët e një ndërtese apartamentesh janë objektet që, në përputhje me rezultatet e mbledhjes së pronarëve të apartamenteve, mund të jenë:

- i rindërtuar;

- i plotësuarndërtesa për qëllime të ndryshme;

- i riparuar - duke përfshirë përdorimin e fondit të riparimit.

Në një mbledhje të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të apartamenteve, vendimet mund të merren:

- mbi formimin e fondit të riparimit;

- mbi shumën e kontributit të riparimit - në raport me nivelin minimal;

- për zgjedhjen e një qytetari që do të hapë një llogari të veçantë të fondit përkatës dhe do të kryejë operacione në këtë llogari;

- për zgjedhjen e një banke që do të shërbejë transaksione financiare në lidhje me shlyerjet midis pronarëve të apartamenteve dhe ofruesve të shërbimeve për mirëmbajtjen e burimeve të përbashkëta;

- në lidhje me marrjen e HOA, MB ose organizatë tjetër kompetente të kredive për riparime të mëdha në shtëpi;

- për lëshimin e garancive për transaksione të tilla financiare;

- mbi procedurën e përdorimit të truallit ngjitur me shtëpinë;

- në lidhje me përdorimin e objekteve të përfshira në burimet e përbashkëta të shtëpisë nga palët e treta - për shembull, për qëllime reklamimi;

- për fuqizimin e personave që marrin pjesë në nënshkrimin e kontratave për përdorimin e objekteve;

- për futjen e sistemeve të informacionit në kuadrin e ndërveprimit të pronarëve të apartamenteve, si dhe për përcaktimin e personave që kanë të drejtë të përdorin zgjidhje të tilla teknologjike;

- për procedurën e financimit të kostove që lidhen me ngritjen e takimeve me pjesëmarrjen e Kodit Penal, HOA ose një organizate tjetër kompetente;

- në lidhje me zgjedhjen e mekanizmave të kontrollit të shtëpisë;

- mbi nevojën për riparime të vazhdueshmepronë.

Le të eksplorojmë se si mund të zhvillohen takimet në fjalë.

Format dhe procedura për mbajtjen e mbledhjeve të pronarëve të apartamenteve

Aktiviteti në fjalë mund të mbahet:

- në formën e votimit personal - kur pronarët e marrin pjesë personalisht, diskutojnë çështjet dhe marrin vendime për to;

- përmes votimit në mungesë të banorëve - në mënyrën e përcaktuar me aktet rregullatore ligjore të Federatës Ruse;

- formë e përzier.

Aktet ligjore rregullatore të Federatës Ruse përcaktuan gjithashtu procedurën për mbajtjen e ngjarjes në fjalë. Para së gjithash, ligji përcakton shpeshtësinë me të cilën duhen mbajtur mbledhjet për të përcaktuar se si pronarët e shtëpisë përdorin pronën e përbashkët të një pallati. Ky është një kriter shumë domethënës për sa i përket efektivitetit të menaxhimit të objekteve përkatëse.

Pra, takimet në fjalë duhet të mbahen një herë në vit, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe nga rregulloret lokale të vendosura nga pronarët e apartamenteve. Përveç takimit kryesor të pronarëve, mund të zhvillohen ngjarje të jashtëzakonshme në lidhje me diskutimin e aspekteve të ndryshme të menaxhimit të shtëpisë. Ato mund të iniciohen nga çdo qytetar nga radhët e pronarëve të apartamenteve.

Mbledhja e përgjithshme e pronarëve njihet si legjitime nëse plotësohet kuorumi. Në përputhje me ligjet e strehimit të Federatës Ruse, duhet të jetë 50% e numrit të përgjithshëm të votave. Nëse kuorumi nuk plotësohet, mbahet një mbledhje tjetër e përgjithshme.

Nëse ndonjë nga pronarët e apartamenteve vendos të vendosë për diskutimpyetja, për shembull, se si duhet të kryhen në mënyrë të jashtëzakonshme riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një pallat banimi, atëherë ai duhet të informojë banorët e tjerë për nismën e tij 10 ditë përpara mbledhjes përkatëse. Një person duhet t'u dërgojë informacione për ngjarjen fqinjëve me shkrim ose të postojë mesazhe në lidhje me takimin e pronarëve të apartamenteve në stenda të veçanta. Ky dokument duhet të përmbajë:

- informacion për iniciatorin e mbledhjes së jashtëzakonshme të pronarëve;

- të dhëna për formën e takimit;

-data, vendi dhe ora e ngjarjes;

- çështjet kryesore në axhendën e mbledhjes së pronarëve;

- procedura për ekzaminimin e pronarëve të apartamenteve me informacione që duhet të merren parasysh në takim.

Pronarët e apartamenteve me 10% ose më shumë vota në mbledhje mund të aplikojnë në Kodin Penal ose HOA me një kërkesë për të mbajtur një mbledhje të përgjithshme. Ky apel duhet të jetë me shkrim dhe të përfshijë pikat e rendit të ditës. Brenda 45 ditëve nga marrja e dokumentit përkatës, por jo më vonë se 10 ditë përpara mbledhjes së përgjithshme, Kodi Penal ose HOA duhet të informojnë banorët për ngjarjen përkatëse.

Iniciativa të tilla mund të shoqërohen gjithashtu me një diskutim të nuancave që karakterizojnë riparimin e pronës së përbashkët në ndërtesat e banimit ose, për shembull, përdorimin e një fondi riparimi kapital. Iniciator i mbledhjes përkatëse mund të jetë vetë shoqëria administruese ose ortakëri e pronarëve. Në të njëjtën kohë, rendi i ditës mund të përfshijëtë jenë çështje që janë zakonisht në kompetencën e mbledhjes së pronarëve të apartamenteve.

Tani le të shohim se si merren vendimet e pronarëve të shtëpisë.

Veçoritë e vendimmarrjes në takimet e pronarëve të shtëpive

Siç kemi theksuar më lart, zbatimi i aktiviteteve që lidhen me mirëmbajtjen e burimeve të përbashkëta në shtëpi kryhet në bazë të rezultateve të votimit në mbledhjen e pronarëve të apartamenteve. Vendimet e duhura merren nga pronarët në rastin e përgjithshëm me shumicë votash, por ndonjëherë kërkohet mbështetja e dy të tretave të banorëve për një çështje të caktuar.

Veçoritë e votimit në mbledhjen e pronarëve të apartamenteve

Do të jetë e dobishme të studiohet se si zhvillohet votimi i çështjeve të rendit të ditës në mbledhjet përkatëse. Për shembull, në lidhje me procedura të tilla si riparimi i pronës së përbashkët të ndërtesave të banimit ose shpenzimi i fondeve që do të përdoren për qëllime të përshtatshme. Votimi në mbledhjen e pronarëve të banesave mund të bëhet personalisht ose nëpërmjet një përfaqësuesi që vepron në bazë të prokurës. Çdo pronar ka një numër votash në përpjesëtim me pjesën e tij të pronësisë mbi burimet e përbashkëta në shtëpi. Informacioni për personat pjesëmarrës në votim shënohet në procesverbalin e mbledhjes së pronarëve të apartamenteve.

Rezultatet e votimit në kuadër të mbledhjes së pronarëve të banesave regjistrohen në protokolle të posaçme, të cilat janë dokumente zyrtare. Përpilimi dhe zbatimi i tyredispozitat e përfshira aty mund të kenë implikime ligjore.

Formulimi i rezultateve të mbledhjes së pronarëve

Kopje të protokolleve përkatëse duhet të dorëzohen nga një shtetas i autorizuar në Kodin Penal, HOA ose organizatë tjetër kompetente brenda 10 ditëve pas mbledhjes së pronarëve të apartamenteve. Nga ana tjetër, Kodi Penal, HOA ose një strukturë tjetër duhet të dërgojnë protokollin tek autoritetet rregullatore brenda 5 ditëve pas marrjes së dokumentit të shënuar. Nëse këto agjenci qeveritare marrin 2 ose më shumë burime të llojit të duhur për 3 muaj radhazi, atëherë duhet të nisin një inspektim të paplanifikuar të aktiviteteve të qytetarëve që lidhen me menaxhimin e shtëpisë. Për shembull, nëse banorët po diskutojnë në mënyrë aktive se cilat shërbime për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët të një ndërtese apartamentesh duhet të formojnë masa për mirëmbajtjen e objekteve përkatëse, atëherë autoritetet shtetërore kompetente mund të kontrollojnë se sa të ligjshme janë veprimet e qytetarëve si pjesë e zgjidhjes së çështjeve të tilla..

Procesverbali i mbledhjes së pronarëve të banesave nuk duhet të përmbajë vendime për çështje që nuk janë përfshirë në rendin e ditës nga iniciatorët e ngjarjes. Qiramarrësit njoftohen për rezultatet e mbledhjes së pronarëve të apartamenteve brenda 10 ditëve pas ekzekutimit të dokumentit përkatës. Si rregull - duke vendosur në stenda të veçanta. Procesverbali që fikson rezultatet e mbledhjes së pronarëve të banesave mbahet në një vend të caktuar nga vetë banorët. Procesverbali i mbledhjes së pronarëve që rregullon mënyrën e përdorimit të pronës së përbashkët të një pallati janë burim normash,e detyrueshme për të gjithë banorët, me kusht që çështjet e shqyrtuara në rendin e ditës të mbledhjes të ishin në kompetencë të organit drejtues përkatës të ndërtesës.

Vendimet e marra pas mbledhjes së pronarëve të apartamenteve mund të apelohen nga pronarët e banesës në gjykatë. Për shembull, nëse një nga qytetarët nuk ishte i kënaqur me mënyrën se si është përcaktuar procedura për shpenzimin e fondeve për riparimin e pronës së përbashkët të një pallati pa pjesëmarrjen e tij, ose nëse ka votuar kundër dhe i konsideron të drejtat e tij të shkelura. Një person mund të aplikojë në gjykatë brenda 6 muajve nga data e njohjes me vendimin e mbledhjes së pronarëve të banesave.

Kështu, prona e përbashkët e pronarëve në një ndërtesë apartamentesh duhet të përdoret duke marrë parasysh interesat e secilit qiramarrës. Ai ka të drejtë t'i shprehë ato personalisht - në mbledhjet e pronarëve të apartamenteve ose në gjykatë.