Si të shesësh një apartament vetë? Taksa për apartamentin e shitur. Shitja e pasurive të paluajtshme pa ndërmjetës

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

A është e mundur të shesësh pasuri të paluajtshme pa ndërmjetës? Për t'iu përgjigjur kësaj pyetjeje, është e nevojshme të kuptohen arsyet për të cilat pronarët e pasurive të paluajtshme u drejtohen atyre. Kur iu drejtohen shërbimeve të agjencive, shumë njerëz gabimisht besojnë se ajo merr përgjegjësinë e plotë për apartamentin e blerë me ndihmën e saj. Kjo arsye për t'iu drejtuar shërbimeve ndërmjetëse nuk ka kuptim. Sipas ligjit, kontrata e shitjes lidhet nga shitësi dhe blerësi, dhe zyra e pasurive të paluajtshme është vetëm një ndërmjetës. Ai nuk merr përsipër asnjë përgjegjësi ligjore apo financiare. Kjo duhet të përcaktohet në marrëveshjen e shërbimit ndërmjet klientit dhe agjencisë. Në rastin më të mirë, do të jetë në gjendje të përfaqësojë interesat e shitësit në procedurat ligjore.

Shumë përdorin shërbimetndërmjetës për të shmangur situatat e paparashikuara ose mashtruesit. Duke ditur se si të shisni një apartament vetë, domethënë të gjitha kërcënimet dhe hollësitë në çdo fazë të transaksionit, ju mund të mbroheni sa më shumë që të jetë e mundur dhe të bëni pa ndihmën e një agjencie.

Sekseri bën punë të mundimshme, kështu që tarifa e profesionistit është e lartë. Por një përqindje e madhe e njerëzve që janë të gatshëm të bëjnë përpjekje dhe të kursejnë para ende përdorin shërbimet e ndërmjetësve. Ka vetëm një arsye - ata nuk dinë të shesin një apartament pa sekser. Pasi të jeni njohur me të gjitha fazat e procedurës për blerjen e një apartamenti, mund të bëni me siguri pa shërbime ndërmjetëse.

Hapat e parë: si të vlerësoni, të vendosni në shitje dhe të organizoni një shikim të një apartamenti

Si të shesësh një apartament vetë dhe ku të fillosh? Përpara transaksionit, duhet të kaloni tre hapat e parë për shitjen e çdo prone:

1. Së pari ju duhet të vendosni çmimin e duhur për apartamentin. Për ta bërë këtë, ju duhet të studioni oferta të ngjashme të pasurive të paluajtshme. Me ndihmën e gazetave reklamuese, internetit, gjeni reklama për shitjen e apartamenteve në të njëjtën zonë të qytetit me parametra afërsisht të ngjashëm: gjendja, zona, vendndodhja dhe të tjera. Mund të telefononi disa opsione të ngjashme dhe të sqaroni më në detaje të gjitha detajet, si dhe të pyesni se sa kohë është duke u shitur apartamenti. Gjatë formimit të kostos, duhet pasur parasysh që blerësi mund të bëjë pazare. Zakonisht pazaret janë deri në 5% të çmimit të dëshiruar.
2. Duke përcaktuar koston e përafërt të apartamentit, duhet të tërhiqni vëmendjen e sa më shumë blerësve të mundshëm. Duhet të depozitohetnjë reklamë në botime të njohura reklamuese, gazeta falas, vendoseni në faqet e internetit dhe ngjisni në tabela speciale me informacion. Shpallja duhet të përmbajë shkurtimisht të gjitha informacionet për apartamentin dhe një numër telefoni për kontakt. Për të parandaluar që blerësit e mundshëm të telefonojnë gjatë gjithë kohës, mund të specifikoni një kohë specifike për telefonatat. Reklama duhet të përditësohet sa më shpesh të jetë e mundur.



3. Të gjithë shitësit, dhe veçanërisht gratë që janë të interesuara se si të shesin vetë një apartament, do të kenë nevojë për këshilla në këtë fazë. Vizitat e klientëve duhet të trajtohen me kujdes:

• për të lënë takime gjatë ditës, mundësisht në një ditë pushimi;
• të jeni në takim mundësisht së bashku me dikë që njihni;
• hiq sendet me vlerë dhe paratë nga vende të shquara;
• mos shfaq kurrë dokumente origjinale përpara transaksionit, vetëm fotokopje.

Marrja e një depozite

Nuk ka nevojë të nxitoni për të hequr reklamat për shitje, papritmas një person ndryshon mendje dhe shitësi do të humbasë një klient të mundshëm. Pasi të keni rënë dakord për një çmim, është e nevojshme t'i ofroni blerësit të bëjë një paradhënie. Ata që janë të përfshirë në mënyrë të pavarur në transaksion dhe po studiojnë se si të shesin një apartament pa një sekser duhet të dinë - ligjërisht ky moment mund të zyrtarizohet në mënyra të ndryshme: shkruani një marrëveshje paraprake (një faturë për marrjen e një paradhënie) ose hartoni një paraprak marrëveshje për një depozitë. Për lehtësi dhe siguri, kjo marrëveshje shitblerje duhet të përfshijë një përshkrim të plotë të objektit që shitet dhe kushtet e paradhënies. Më pas, në rast refuzimi të transaksionit, blerësi do të jetë i detyruar të rimbursojë më shumëdhe penalltitë.

Si hartohet kontrata e shitjes?

Hapi kryesor në këtë proces është hartimi i një marrëveshjeje të saktë shitblerjeje, e cila duhet të jetë gati 2-3 ditë përpara kohës së caktuar për transaksionin. Përzgjidhet forma e këtij dokumenti: e noterizuar ose e thjeshtë me shkrim (PPF). Të dy llojet e regjistrimit kanë të njëjtën fuqi juridike. Megjithatë, ata që po studiojnë se si të shesin në mënyrë të pavarur një apartament me hipotekë duhet të jenë të vetëdijshëm se në këtë rast, sipas ligjit, formulari i kontratës duhet të jetë vetëm i noterizuar.

Hartimi i një kontrate PPF është më ekonomik dhe kushton rreth 50-70 dollarë. Me formën noteriale të dokumentit noteri merr edhe një përqindje shtesë të shumës së shitjes. Sigurisht që kostoja e këtij lloji regjistrimi do të kushtojë shumë më tepër, ndaj nuk duhet të zgjidhni formën e noterizuar të kontratës dhe të shpenzoni para shtesë pa qenë nevoja.

Marrëveshja PPF mund të hartohet vetë ose të kërkoni ndihmën e një avokati. Në çdo rast, duhet të studioni me kujdes kontratën e shitjes së pasurive të paluajtshme dhe të kontrolloni me kujdes secilën nga pikat e saj:

• kush shet dhe kujt (emri i plotë dhe detajet e pasaportës);
• Adresadhe pajtueshmëria e plotë e parametrave kryesorë të përshkruar në kontratë me certifikatat BTI - f nr. 11A dhe f nr. 22A;
• kushtet e shitjes, çmimi i apartamentit dhe forma e shlyerjes;
• korrektësia e dokumenteve të titullit të përshkruara në kontratë;
• koha për lirimin e banesës dhe shkarkimin e personave të regjistruar prej saj, si rregull,është 14 ditë.

Regjistrimi i kontratës së shitjes

Mënyra më e përshtatshme dhe më e sigurt e vendosjes është një kasafortë. Këshillohet që ta hapni në një bankë të besueshme të vendosur në territor neutral. Një kasafortë do të garantojë që shitësi do të marrë paratë e tij menjëherë pasi të plotësojë të gjitha dokumentet e nevojshme.

Pasi të vendosen paratë në një qeli bankare, duhet të dorëzoni për regjistrim në Shërbimin Federal të Regjistrimit të Shtetit (FSGRKK) marrëveshjen e blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme me nënshkrime dhe dokumentet e mëposhtme:

• dokument titulli për apartamentin që shitet (marrëveshja e shitblerjes, certifikata e trashëgimisë, si dhe çdo dokument tjetër që konfirmon të drejtat e pronarit);
• pasaporta kadastrale e banesës e marrë nga specialistë të BTI;
• kopje e llogarisë financiare dhe personale (AKC) në origjinal dhe një ekstrakt nga libri i shtëpisë;
• certifikata origjinale F nr. 22A (kërkohet) dhe F nr. 11A (nëse është e nevojshme) të marra në BTI;
• fotokopje të pasaportave të të gjithë pjesëmarrësve në transaksion;
• për gratë që mësojnë të shesin vetë një apartament, duhet të dini se kërkohet pëlqimi i burrit të regjistruar në apartament, dhe për burrin - pëlqimi i gruas;
• nëse ka fëmijë, atëherë në disa raste do të kërkohet leja nga autoritetet e kujdestarisë;
• në rastin kur apartamenti është komunal, fqinjët (nëse janë pronarë të dhomave të tjera) ose qyteti (nëse dhomat e mbetura nuk janë të privatizuara) duhet të refuzohen;
• dokumente të tjera sipas gjykimit të nëpunësit të regjistrimit (lindja, vdekja dhetë tjerët).

Nëse regjistruesi pranoi dokumentet, atëherë gjithçka është bërë në mënyrë korrekte. Ky punonjës do të japë një faturë për marrjen e dokumenteve dhe do të caktojë kohën kur është e nevojshme të merret. Si rregull, dokumentet regjistrohen në FSGRKK për një mesatare prej dy javësh, pastaj blerësit dhe shitësit i lëshohet një dokument i regjistruar i shitjes. Të dyja palët duhet të kontrollojnë me kujdes kontratën e marrë për gabime shtypi dhe gabime. Nëse gjithçka është mirë, atëherë shitësi duhet të marrë çelësin e kasafortës nga blerësi.

Pse na duhet një akt transferimi?

Lëshimi i banesës bëhet në përputhje me marrëveshjet e përcaktuara në kontratën e shitjes. Akti i transferimit është një dokument i rëndësishëm që hartohet gjatë transaksionit në çdo formë. Detajon gjendjen e apartamentit. Ndonjëherë një kontratë shitje e zëvendëson atë, por është akoma më mirë të hartoni një letër të tillë veç e veç. Është e mundur, sigurisht, të arrish marrëveshje verbale, por është më e mençur të mbrohesh. Një pikë e rëndësishme për shitësit që po studiojnë se si të shesin një apartament pa sekser: derisa të nënshkruhet akti i transferimit, shitësi është përgjegjës për gjendjen fizike të banesës (përmbytje, zjarr, vjedhje), dhe gjithashtu paguan të gjitha faturat e shërbimeve.

Kur paguhet taksa?

Të gjithë shitësit janë të interesuar në pyetjen nëse është e nevojshme të paguajnë taksa për apartamentin e shitur. Ka pika kaq të rëndësishme në legjislacion:

• nëse një person ka në pronësi një apartament për 3 vjet ose më shumë, atëherë kur ai shitet, pronari përjashtohet nga taksatnë përputhje me paragrafin 17.1 të nenit 217 të Kodit Tatimor të Federatës Ruse, por ende kërkohet të paraqesë një deklaratë tatimore zero;
• kur shitësi ka në pronësi banesa për më pak se 3 vjet, atëherë, sipas paragrafit 1 të nenit 220 të Kodit Tatimor të Federatës Ruse, ai është i detyruar të paguajë 13% të taksës mbi shumën, skema e llogaritjes nga e cila pronari zgjedh sipas gjykimit të tij.

Dy formula për llogaritjen e taksës:

• formula 1: zbrit koston e blerjes së tij nga fitimi për shitjen e apartamentit;
• formula 2: zbrit 1 milion rubla nga shuma për shitjen e një apartamenti.

Ata që merren me çështjen "si të shesësh një apartament vetë" dhe nuk i dinë të gjitha ndërlikimet e ligjit, disa informacione të dobishme do t'ju vijnë në ndihmë:

1. Nëse apartamenti është blerë me çmimin aktual të shitjes ose më të lartë, atëherë është më mirë të përdorni formulën e parë të llogaritjes, pasi shuma e taksës do të jetë negative, që do të thotë se nuk keni nevojë të paguani asgjë. Për shembull, pronari bleu një apartament dy vjet më parë për 2 milion rubla, dhe e shiti tani për 1.8 milion rubla, pastaj sipas formulës 1.8 milion rubla. - 2 milion rubla.=-0.2 milion rubla - Nuk ka taksë mbi humbjen.
2. Kur apartamenti është dhënë praktikisht (me trashëgimi, dhurim), është më e mençur të merret parasysh formula e dytë.
3. Sipas paragrafit 1 të nenit 229 të Kodit Tatimor të Federatës Ruse, në çdo rast është e nevojshme të paraqisni një deklaratë tatimore në vendin e regjistrimit të shitësit përpara datës 30 prill të vitit që pason vitin e shitje. Taksa e llogaritur jo zero duhet të paguhet përpara datës 15 korrik.

Shitje e një apartamenti me përfaqësues

Kur nuk ka kohë të mjaftueshme për punë të mundimshmeprocesi i shitjes së një shtëpie shpesh harton një autorizim. Për shembull, do të jetë një zgjidhje e arsyeshme në rastin kur disa pronarë zotërojnë një pronë. Shitja e apartamenteve në këtë rast kryhet si më poshtë: të gjithë pronarët hartojnë të gjitha rastet që lidhen me transaksionin për një person më pak të zënë. Pavarësisht nga arsyeja e përpilimit të një prokure, ekziston një pikë shumë e rëndësishme: për të shmangur telashet dhe për të mos mbetur pa shtëpi, është e nevojshme të tregohen qartë kompetencat e administratorit.

Shumë seriozisht dhe vigjilent duhet t'i drejtoheni prokurës së përgjithshme. Ai i mundëson një administrues të besuar të bëjë çdo lloj transaksioni me pronën dhe ta disponojë atë sipas gjykimit të tij, për shembull, ta shesë atë dhe të marrë para për vete. Një autorizim i përgjithshëm lëshohet nga një noter vetëm pas një kontrolli të plotë të drejtorit për të përcaktuar nëse ai e kupton qëllimin e nënshkrimit të një lloji kaq të rëndësishëm dokumenti.

Ka raste kur blerësi dëshiron të sigurojë dhe kërkon përfshirjen në kontratën e shitjes të një klauzole që konfirmon transaksionin nga pronari i shtëpisë. Më pas është e mundur shitja e një apartamenti me prokurë vetëm pas deklaratës së drejtorit, të shkruar nga noteri, për vlefshmërinë e operacionit të shitjes.

Në rast se nevoja për të përdorur shërbimet e një administratori të besuar ka pushuar së qeni relevante, autorizimi mund të revokohet edhe para datës së skadimit të tij. Të dhënat për revokimin e prokurës regjistrohen në bazën e informacionit të Dhomës së Noterisë.

Shitja e banesës ku jeton fëmija

Pothuajse nëçdo familje ka fëmijë. Prandaj, për prindërit-shitësit, pyetja është shumë e rëndësishme: "Dhe në këtë rast, si të shesësh një apartament?" Fëmija duhet të konsiderohet dhe në asnjë rast të mos cenojë interesat e tij, përndryshe shitja e banesave do të jetë problematike. Kjo monitorohet nga autoritetet. Ekzistojnë dy lloje të procedurës së transaksionit të blerjes dhe shitjes: fëmija është i regjistruar në apartament ose është pronar i një pjese të banesës.

Sipas dispozitave të nenit. 26, 28 të Kodit Civil të Federatës Ruse, të miturit dhe të miturit, vetëm me pëlqimin e përfaqësuesve të tyre ligjorë, kanë mundësinë të kryejnë një sërë transaksionesh të specifikuara rreptësisht, përfshirë ato që përfshijnë pasuri të paluajtshme. Është e mundur të shiten banesa në të cilat një i mitur është i regjistruar, por nuk është pronar, pa lejen e autoriteteve të kujdestarisë. Përjashtim bëjnë fëmijët e privuar nga kujdesi prindëror ose që janë nën kujdestari. Në këtë situatë, kërkohet leje e veçantë nga shërbimi i kujdestarisë. Në çdo rast, përpara se të shisni apartamentin, duhet të gjeni një vend të ri regjistrimi për fëmijën, pasi fëmijët duhet të regjistrohen menjëherë në një vend tjetër kur të shkarkohen nga një vendbanim. Në të njëjtën kohë, banesat e reja duhet të jenë me sipërfaqe të njëjtë ose më të madhe dhe me kushte të ngjashme jetese. Nëse nuk cenohen në asnjë mënyrë të drejtat e të miturit, atëherë nuk do të ketë probleme me shitjen e banesës.

Nëse fëmija është pronar i një pjese të banesës, atëherë kërkohet pëlqimi i duhur i autoriteteve të kujdestarisë dhe kujdestarisë. Kjo duhet të kujdeset paraprakisht, para shitjes së banesave. Ju duhet të kontaktoni organizatën e kujdestarisë në vendin e regjistrimit të një fëmije të mitur dhe të zbuloninëse është e mundur të shitet fare një apartament, në varësi të specifikave të një rasti të veçantë. Nëse transaksioni parashikohet me ligj, atëherë duhet të zbuloni se në çfarë kohe do të jetë gati leja për shitje dhe të filloni të mblidhni certifikatat e nevojshme. Më pas, kur hartoni një dokument shitjeje, shitësi pa fëmijë (nëse është nën 14 vjeç) ose me të (kur është mbi 14 vjeç) vjen në organet e kujdestarisë dhe kujdestarisë për të plotësuar dhe nënshkruar një kërkesë.. Duhet të jetë i pranishëm dhe të japë pëlqimin edhe kujdestari i dytë (bashkëshorti, edhe nëse çifti është i divorcuar). Më pas, në ditën e caktuar, mund të merrni një leje të gatshme.

Raste të jashtëzakonshme:

• Nëse planifikoni të ndryshoni vendbanimin tuaj për shkak të zhvendosjes në një lokalitet tjetër, atëherë transaksioni është i mundur vetëm me lejen e organizatës kujdestare dhe shuma e marrë për apartamentin transferohet në llogarinë bankare të e mitur. Prindërve u jepet 3 muaj nga data e shitjes për të blerë një shtëpi të re dhe për të regjistruar një pjesë të ngjashme në pronën e fëmijës. Përndryshe, autoritetet e kujdestarisë rezervojnë të drejtën të anulojnë kontratën e shitjes.
• Kur lëvizni për qëndrim të përhershëm jashtë vendit, është e nevojshme t'i dorëzoni organizatës kujdestare një listë të disa dokumenteve të marra nga OVIR.
• Nëse banesa të reja po ndërtohen, atëherë për të marrë pëlqimin e autoriteteve të kujdestarisë, duhet të jetë në fazën përfundimtare të ndërtimit. Një i mitur duhet të regjistrohet përkohësisht diku (me miqtë, të afërmit). Kur aplikoni për leje në organizatën kujdestare, arrihet një marrëveshjekompani zhvilluese, e cila pasqyron aksionet e fëmijës.

Opsione për shitjen e një apartamenti të privatizuar

Mënyra më e lehtë për të shitur banesa të privatizuara është t'i shesësh tërësisht një blerësi dhe ta ndash fitimin sipas pjesës së secilit. Është gjithashtu e mundur që një nga pronarët të blejë të gjitha aksionet e tjera nga pronarët e tjerë. Gjithçka është e thjeshtë këtu, dhe skema e transaksionit është standarde. Por shpesh ndodh që një nga pronarët të refuzojë të shesë. Si të shesësh një apartament të privatizuar në këtë rast? Gjithçka varet nga mënyra se si ndahet prona.

Nëse apartamenti ndahet në pjesë sipas pamjeve, atëherë fillimisht duhet të shkruani një njoftim të noterizuar të shitjes, duke treguar madhësinë dhe vlerën e dëshiruar të zonës suaj që do të shitet, dhe t'ia dërgoni me postë të regjistruar pronarëve të tjerë. Në përputhje me Art. 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse, ata kanë një avantazh ndaj blerësve të tjerë. Nëse brenda 30 ditëve pronarët e tjerë nuk ranë dakord ose refuzuan të blinin, atëherë sipas Artit. 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse, ju mund të ushtroni të drejtën tuaj dhe t'i shisni një pjesë në një apartament të përbashkët çdo personi tjetër.

Kur një apartament ndahet në përqindje, është e pamundur ta shesësh pa dëshirën e të tjerëve, por mund të marrësh para për pjesën tënde vullnetarisht ose me forcë duke shkuar në gjykatë.

Nëse ka një pjesë të një fëmije të mitur në banesat e privatizuara, atëherë mund ta shesësh apartamentin me leje nga autoritetet e kujdestarisë.

Shitje e një apartamenti të dhuruar

Një person që ka një certifikatë dhuratë mund të disponojëpronë sipas gjykimit tuaj. Nëse pronari dëshiron të shesë apartamentin e dhuruar, në të cilin është pronari i vetëm, atëherë shitja bëhet sipas skemës standarde të përgjithshme. Pasi ka marrë para për pasuri të paluajtshme, shitësi duhet të paguajë tatimin. Ne diskutuam më lart se si të zgjidhni formulën e duhur dhe fitimprurëse tatimore.

Kur një pjesë e një apartamenti merret si dhuratë, e cila ndahet me përqindje ose me pamje, skema e shitjes është e ngjashme me atë të diskutuar në seksionin "Opsionet për shitjen e një apartamenti të privatizuar".

Shitje e një apartamenti në hipotekë

Pavarësisht disa pengesave që shoqërojnë transaksionet me pronën hipotekore, është e mundur të shesësh një apartament me hipotekë. Ka disa mënyra për të kryer këtë operacion:

1. Mbyllni kredinë herët duke e shlyer me kursimet tuaja ose, nëse blerësi është dakord, me një paradhënie të marrë prej tij.
2. Mund të shesësh një apartament pa shlyer më parë borxhin e kredisë. Për ta bërë këtë, duhet të shkruani një kërkesë në bankë dhe të prisni miratimin. Ai mund të refuzojë nëse shitja ndodh gjatë moratoriumit për mbylljen e parakohshme të kredisë. Nëse banka pajtohet, por insiston në pjesëmarrjen e saj në transaksion, atëherë dy qeliza bankare hapen në të: blerësi vendos shumën e shlyerjes së kredisë në të parën, dhe diferencën e mbetur në të dytën. Pas heqjes së barrës nga banesa, hartohet një transaksion shitblerjeje. Në këtë rast, edhe kur shisni një apartament pa sekser, do t'ju duhet të paguani një komision në bankë për hapjen e kasafortave dhe mbështetjen e transaksionit.
3. Nëse huadhënësi bie dakord për shitjen pa parashlyerjen e borxhit të kredisë dhe pranon të mos marrë pjesë në transaksion, është e nevojshme të lidhni një dokument paraprak të shitjes. Më pas, pasi ka paguar kredinë me paratë e marra nga blerësi, pronari merr dokumente për heqjen e ndalimit dhe shkon në dhomën e regjistrimit. Më pas, shitësi përfundon transaksionin te noteri.
4. Mund të shesësh një apartament me kredi. Blerësi duhet të paraqesë në bankë të gjitha dokumentet e nevojshme që konfirmojnë aftësinë paguese të tij, dhe ai tashmë është duke vendosur për opsionin e zëvendësimit të huamarrësit. Me vendim pozitiv riregjistrohen të drejtat pronësore, prona mbetet në hipotekë dhe shitësi merr diferencën ndërmjet kostos së banesës së shitur dhe gjendjes së borxhit pa pjesëmarrjen e kreditorit.

Përfundim

Rezulton se apartamente të ndryshme: të privatizuara, pronari i të cilit është një fëmijë, hipotekë, dhuruar - mund të shiten pa ndihmën e sekserit, duke ditur të gjitha hapat e transaksionit nga përcaktimi i çmimit deri në marrjen e Shuma e parave. Duke pasur një ide për rreziqet dhe ndërlikimet e këtij procesi dhe duke kushtuar shumë përpjekje dhe kohë në marrëveshje, ju mund ta shisni apartamentin tuaj vetë.