Zhvillimi i pasurive të paluajtshme dhe roli i saj në zhvillimin ekonomik. Koncepti, llojet, parimet dhe themelet e zhvillimit

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Zhvillimi i pasurive të paluajtshme është një proces me shumë faza që mund të jetë i rrezikshëm, i gjatë dhe kompleks në mjedisin e sotëm. Ka shumë pengesa që mund të dalin në rrugën e zhvillimit të pasurive të paluajtshme. Një proces i tillë mund të marrë vite për të sjellë një projekt nga faza fillestare e planifikimit në përfundim. Projektet e zhvillimit të pasurive të paluajtshme mund të jenë gjithashtu mundësi shumë fitimprurëse investimi.

Koncept

Vitet e fundit është shfaqur një koncept i ri në terminologjinë ekonomike - aktivitetet e zhvillimit të pasurive të paluajtshme. Zhvillimi i kësaj industrie i referohet aktiviteteve sipërmarrëse që përfshijnë ndryshime në ndërtesat, strukturat ose tokën ekzistuese, duke çuar në një rritje të vlerës së tyre në treg.

Zhvillimi është një lloj biznesi që lidhet me krijimin, rindërtimin ose ndryshimin e një prone ose toke ekzistuese në ndërtimin e ndërtesave shumëkatëshe, të shitjes me pakicë, zyra, industriale dhe ambiente magazine, me qëllim marrjen etë ardhura nga rritja e çmimit të tyre.

Koncept

Vështirësia e përmirësimit të zhvillimit të industrisë së ndërtimit ka çuar në zgjerimin e kërkimit shkencor dhe të aplikuar në zhvillimin dhe zbatimin e formave, metodave dhe sistemeve të reja për menaxhimin e pasurive të paluajtshme me qëllim rritjen e konkurrencës dhe produktivitetit të aktivitetet e tyre.

Një nga këto forma është zhvillimi. Zhvillimi i zhvillimit të pasurive të paluajtshme në Federatën Ruse është një lloj biznesi relativisht i ri që është shfaqur si rezultat i tendencave të ekonomisë së tregut nga fusha të lidhura biznesi në pasuri të paluajtshme, investime dhe ndërtim.

Sipas shifrave të shkencës ekonomike ruse Mazura I. I., Shapiro V. D., të cilët ishin të angazhuar në punë kërkimore në fushën e menaxhimit dhe zhvillimit të pasurive të paluajtshme, zhvillimi është një proces dhe lloj i veçantë i veprimtarisë profesionale (biznes) që shoqërohet me një transformim cilësor të pasurive të paluajtshme për të rritur vlerën e saj.

Zhvillimi është procesi me të cilin arrihet një ndryshim me cilësi të lartë në pasuri të paluajtshme.

Në fund, shenjat kryesore të zhvillimit janë tregues specifikë cilësorë, pra transformimi bazë dhe rritja e çmimit të një pasurie të paluajtshme, si dhe produktiviteti dhe kthimi nga investimi.

Nga ana tjetër, zhvillimi vepron edhe si një sistem menaxhimi për procesin e krijimit dhe zhvillimit të pasurive të paluajtshme, si rrjedhojë e saj fizike, financiare dhe juridikespecifikimet.

Ndryshimi i një objekti të paluajtshmërisë gjatë zhvillimit ndodh në atë mënyrë që çmimi i tij rritet disa herë.

Si rezultat, proceset fizike të zhvillimit sigurojnë shfaqjen e vetive të reja konsumatore të objektit që plotësojnë nevojat në ndryshim të shoqërisë. Këto ndryshime mund të jenë dramatike dhe jo shumë të dukshme nga jashtë. Megjithatë, ato janë gjithmonë një shenjë e nevojshme zhvillimi, një kusht i domosdoshëm për rritjen e efektit financiar të përdorimit të pasurive të paluajtshme.

Vetitë ndryshojnë me kalimin e kohës gjatë zhvillimit për të përmbushur nevojat e shoqërisë.

Proceset e zhvillimit financiar realizohen në formën e rritjes së çmimit të pronës si rezultat i ndryshimeve fizike të bëra. Në të njëjtën kohë, rritja e çmimit nuk sigurohet nga ndonjë ndryshim fizik, por vetëm nga ato që plotësojnë kërkesat e tregut dhe nevojat e klientëve të tij.

Sa më shumë të jetë kjo përputhje, aq më e lartë është vlera e objektit të krijuar dhe aq më i lartë është efikasiteti i zhvillimit.

Produktiviteti i zhvillimit do të përmirësohet nëse plotëson nevojat e klientëve.

Sipas strukturës së saj, një kompani mund të jetë një koncern investimi dhe ndërtimi i larmishëm ose një kompani holding me një sistem kompleks të zhvilluar, i cili përbëhet nga disa organizata, secila prej të cilave zë vendin e saj në një hierarki të caktuar dhe ka të sajën. gol.

Duhet theksuar se jo të gjitha organizatat që marrin pjesë nëprocesi i krijimit dhe zbatimit të një projekti investimi dhe ndërtimi, janë pjesë e strukturës (sistemit) të një kompanie zhvillimore.

Ato mund të jenë kompani komunale dhe private që janë të përfshira në faza të caktuara të projektit. Por sa më shumë që të përfshihen në këtë investim e ndërtim ndërtimi dhe të jenë nën drejtimin e përgjithshëm të një kompanie zhvillimi, aq më produktive do të funksionojë kjo kompani. Në të njëjtën kohë, këto firma do të kryejnë funksione të caktuara të menaxhimit, organizimit, motivimit, kontrollit etj.

Zhvillimi është një lloj i ri aktiviteti biznesi që lidhet me restaurimin, inxhinierinë, ndërtimin dhe vepra të tjera. Pas përfundimit të këtyre punimeve, ndodh një ndryshim cilësor i pronës dhe vlera e pronës rritet.

Dallimet midis zhvillimit rus dhe atij të huaj

Dallimi kryesor është se zhvillimi perëndimor bazohet në skemën e nevojës për të krijuar një objekt të pasurive të paluajtshme, e cila bazohej në kërkimin e marketingut. Në shtetin tonë është duke u zhvilluar një projekt investimi për një truall specifik që është në dispozicion për projektin.

Zhvillimi i pasurive të paluajtshme në Rusi nënkupton që kompanitë tona ende nuk mund të konkurrojnë me ato të huaja, por kjo doktrinë po bëhet gjithnjë e më e popullarizuar për shkak të zhvillimit të sistemit të planifikimit urban dhe evropianizimit të shoqërisë moderne. Roli i zhvilluesve po bëhet gjithnjë e më i prekshëm. Ata mund të organizojnë themelorndryshimet. Transformimet bëhen në mënyra të ndryshme. Zhvilluesit janë biznesmenë dhe specialistë të një profili të gjerë: në fushën e ligjit, parasë dhe ndërtimit. Ka pak prej tyre në Rusi dhe çmimi i shërbimeve të tyre është mjaft i lartë.

Detyrat e zhvillimit

Objektivi qendror i zhvillimit dhe menaxhimit të pasurive të paluajtshme është të maksimizojë të ardhurat nga një pronë. Burimi i këtyre të ardhurave është vlera e shtuar që është krijuar gjatë zbatimit të projektit si diferencë mes kostos së objektit dhe kostos së projektit.

Këtu aktiviteti i zhvilluesit duhet të fokusohet në maksimizimin e vlerës së objektit të përfunduar dhe minimizimin e kostove.

Qëllimet kryesore të zhvillimit profesional të pasurive të paluajtshme:

1. Organizimi efikas i procesit të miratimit të projektit me agjencitë qeveritare.
2. Organizimi efikas i punës me kontraktorët, si dhe tërheqja e kontraktorëve të besueshëm me minimizimin e çmimeve dhe kohës së projektit nëpërmjet ofertimit të kontratës. Një nga mjetet kryesore për përmirësimin e menaxhimit të pjesës së ndërtimit (zbatimit) të projekteve zhvillimore është përfshirja e menaxherëve profesionistë të projekteve me njohuri mbi teknologjitë e ndërtimit.
3. Organizimi efikas i financimit të projekteve të fondeve - formimi i një mekanizmi ekonomikisht të qëndrueshëm dhe të mirë-krijuar për shpërndarjen e burimeve financiare, i cili përfshin një kombinim të burimeve të ndryshme të fondeve dhe një ndryshim në raportin ndërmjet tyre ndërsa përparoni.projekt.

Burimet e fondeve për projektet zhvillimore janë: kapitali, financimi direkt, fondet e marra hua (përfshirë kreditë bankare, fondet).

Secili prej këtyre burimeve ka avantazhet dhe disavantazhet e veta. Si rezultat, fondet e veta të zhvilluesit zakonisht përbëjnë pjesën më të vogël të fondeve totale të alokuara për projektin.

Burimi kryesor i financimit të projektit gjatë fazës së ndërtimit janë fondet e huazuara dhe fondet nga burime direkte financimi, ndërsa pesha e këtyre të fundit rritet me përfundimin e projektit. Zhvilluesi duhet të jetë në gjendje të kombinojë këto burime ndërsa projekti përparon, duke shmangur varësinë e panevojshme të projektit nga ndarja e fondeve nga kreditë dhe duke minimizuar tarifën për fondet e tërhequra.

4. Organizimi efektiv i shitjes (qirasë) së një objekti, i cili krijohet me përfshirjen e shoqërive të specializuara të brokerimit. Rritja e kapacitetit të ekipeve të shitjeve nëpërmjet përdorimit të mënyrave të ndryshme të organizimit të shitjeve përfshin: punën përmes internetit, përdorimin e rrjeteve sociale, shitjet në terren.

Parimet

Një nga parimet kryesore të zhvillimit të pasurive të paluajtshme është krijimi i një ekipi të fuqishëm konsulentësh, të cilët do të punojnë në faza të ndryshme të projektit - nga puna e marketingut deri tek zbatimi i funksionimit të shesheve të ndërtimit. Tërheqja e profesionistëve të tillë nuk është e lirë, por, siç tregon përvoja, është fitimprurëse.

AktivÇdo hap në zhvillimin e projektit duhet të nxjerrë në pah pikat kryesore, me zbatimin e suksesshëm të të cilave mund të prisni një rezultat të suksesshëm të të gjithë projektit. Hulumtimi i tregut duhet t'u përgjigjet pyetjeve të mëposhtme:

• në cilin sektor tregu ka zona të paplotësuara tani dhe a do të mbeten ato në të ardhmen;
• cili është niveli më i mundshëm i çmimit për shitjen e zonës së ndërtuar;
• si është parashikimi i përfitimit të projektit;
• çfarë niveli konkurrence në një sektor të caktuar;
• risqet e mundshme dhe mënyrat për t'i reduktuar ato.

Kërkimi i tregut të pasurive të paluajtshme ju lejon të gjeni ekuilibrin ekzistues të ofertës dhe kërkesës në sektorë të ndryshëm dhe në këtë mënyrë të identifikoni kamare të paplotësuara në të cilat ka mungesë zonash të caktuara.

Studimi i çmimit të shitjes dhe çmimit të ndërtimit ju lejon të gjeni sektorë në të cilët efikasiteti i projektit të zhvillimit do të jetë maksimal.

Vëmendje e madhe në studim duhet t'i kushtohet parashikimeve të këtyre karakteristikave, pasi gjendja e tregut po ndryshon vazhdimisht. Studimi duhet të përmbajë gjithashtu një studim të punës së konkurrentëve, duke identifikuar pikat e forta dhe të dobëta të tyre.

Shikime

Është e zakonshme të bëhet dallimi midis dy llojeve kryesore të zhvillimit: zhvillimi i tarifave dhe zhvillimi spekulativ.

Zhvillimi i tarifave është një lloj biznesi ndërtimi në të cilin kompania zhvilluese nuk zotëron objektin që po ndërtohet, por angazhohet vetëm në zhvillim të pastër pa funksione investimi. Ky lloj zhvillimi ështërreziku më i vogël.

Zhvillimi tradicional në tregun modern rus të ndërtimit nënkupton pjesëmarrjen e domosdoshme të fondeve të zhvilluesve në aspektet e investimeve dhe ndërtimit.

Pjesa e rolit të kompanisë së ndërtimit në projektet investuese varion nga 100 në 35-40 për qind.

Zhvillimi spekulativ është më i vështirë se opsioni i parë. Zhvilluesi ndërton pasuri të paluajtshme komerciale, duke ndërmarrë veprime si themelues i projektit. Skema financiare e projekteve të mëdha të zhvillimit është një kombinim kompleks i fondeve të vetë zhvilluesit dhe investimeve të tërhequra: kredi bankare dhe pagesa nga qiramarrësit e ardhshëm.

Fitimet e larta në zhvillimin spekulativ shoqërohen me rreziqe të larta në rast dështimi të projektit. Zhvillimi spekulativ është forma më e vështirë e marrëdhënieve ndërmjet pjesëmarrësve në procesin e investimit në tregun e pasurive të paluajtshme, pasi prona e paluajtshme, procesi i ndërtimit, projektimi dhe operacionet jashtëzakonisht të vështira bankare janë të përziera në një projekt.

Kush është një zhvillues?

Një zhvillues është një kompani që krijon një objekt dhe menaxhon këtë proces. Tërësia e të gjitha punimeve të kryera nga zhvilluesi është një projekt kompleks investimi në fushën e pasurive të paluajtshme. Gjatë zbatimit të projektit, zhvilluesi (aka zhvilluesi) kërkon të minimizojë rreziqet dhe të rrisë rentabilitetin. Në disa raste, ai mund të veprojë vetëm si interpretues dhe të marrë një tarifë fikse nga klienti për punën e tij. Nëse zhvilluesivepron si iniciator i projektit, atëherë ai detyrohet të marrë të gjitha rreziqet.

Një zhvillues është një profesionist i pasurive të paluajtshme i cili është i specializuar në krijimin e pronave të reja ose rinovimin e pronave ekzistuese, marketingun dhe shitjen e tyre të suksesshme. Këta punonjës shpesh punojnë me partnerë për të ndarë rrezikun dhe ngarkesën e punës, dhe ata mund të punojnë për kompani të mëdha që bëjnë zhvillimin e pasurive të paluajtshme në një shkallë të gjerë ose përdorin zhvillimin e pasurive të paluajtshme si një mjet investimi në një portofol të ndryshëm.

Njerëzit mund t'i qasen një karriere zhvilluesi nga këndvështrime të ndryshme. Zhvilluesit mund të kenë diploma në zhvillimin e pasurive të paluajtshme ose të vijnë nga funksionimi si agjent imobiliar, kontraktor ose arkitekt.

Të punosh si zhvillues i pasurive të paluajtshme është një detyrë shumë e vështirë. Zhvilluesit duhet të jenë në gjendje të vlerësojnë një gamë të gjerë skenarësh të ardhshëm dhe të përcaktojnë nëse ato janë të zbatueshme dhe të pranueshme. Ai mund të shikojë një pjesë të zbrazët dhe të shohë potencialin në të, ose të bëjë një turne në një ndërtesë të rrënuar dhe të krijojë një plan për rizhvillimin dhe një shitje të suksesshme në të ardhmen.

Zhvilluesit priren të punojnë në një shkallë të gjerë, të përfshirë në ndërtimin e njësive të shumta që mund të përfshijnë mijëra prona.

Përvoja në industrinë e pasurive të paluajtshme është kritike, pasi zhvilluesi duhet të njohë mirë tregun për të kuptuar nëse projekti do të jetë i suksesshëm apo jo. Zhvilluesit gjithashtu kanë nevojë për lidhje me qeveritë vendore për t'i ndihmuar ata të takohenprojekte duke filluar nga njerëzit në zyrë të cilët mund të ofrojnë udhëzime për të ndihmuar në përparimin e projektit deri te bashkëpunëtorët e planifikimit në komunë që do t'i çojnë këto projekte përpara.

Një zhvillues i mirë është gjithashtu pjesë e një ekipi më të madh. Zhvilluesi duhet të punojë me arkitektë, kontraktorë, peizazhistë, politikanë, agjentë të pasurive të paluajtshme dhe shumë profesionistë të tjerë për të udhëhequr projektin nga fillimi në fund. Zhvilluesit duhet të zgjedhin ekipe të mira, t'i organizojnë ato në mënyrë efektive dhe t'i menaxhojnë ato për të përmbushur nevojat e projektit dhe anëtarëve të ekipit duke ruajtur kontrollin mbi zhvillimin e përgjithshëm.

Shumë zhvillues zgjedhin një fushë specifike specializimi, të tilla si prona të patundshme banesore të nivelit të lartë, pasuri të paluajtshme komerciale, pasuri të patundshme të nivelit të mesëm, banesa me të ardhura të ulëta e kështu me radhë.

Zhvilluesit mund të zgjerojnë gjithashtu kufijtë gjeografikë të projekteve të tyre. Për shembull, një zhvillim që është i lidhur me tregun e banesave të nivelit të lartë në qytetin e Nju Jorkut nuk do të jetë domosdoshmërisht aq i suksesshëm në Minneapolis.

Fazat e projektit

Projekti i zhvillimit të pronës banesore mund të ndahet në tre faza:

1. Faza e hershme: Në fazën fillestare, projekti fokusohet në ekspertizë, kërkime dhe leje. Kjo është zakonisht pjesa më jokonsistente në kohëzgjatje. Investimi në këtë fazë mbart rreziqet më të mëdha dhe më të ndryshme sepse ka shumë faktorë të panjohur. Disa nga hapat kryesorë në këtë fazë përfshijnë procedurat e mëposhtme:

• vlerësim mjedisor;
• provime;
• analiza e tregut dhe studimi i fizibilitetit;
• blerja e tokës ose sigurimi i të drejtave për blerjen e tokës;
• planet e kantierit, planet e zhvillimit dhe planet e ndërtimit;
• organizimi i financimit të ndërtimit;
• përmirësime të infrastrukturës.

2. Faza e mesme (faza e ndërtimit): përfshin ndërtimin dhe përmirësimin e ndërtesave. Meqenëse puna para projektit tashmë ka përfunduar, rreziqet e projektit në këtë fazë janë ulur ndjeshëm, por jo plotësisht të eliminuara. Disa nga hapat kryesorë në këtë fazë përfshijnë procedurat:

• rritja e financave të ndërtimit;
• marketing projekti;
• leasing paraprak;
• organizata e menaxhimit të pronës (përveç nëse bëhet gjatë zhvillimit paraprak).

3. Faza përfundimtare (operimi): është faza e parë e ciklit jetësor të ndërtesës. Edhe pse rreziqet që lidhen me para-zhvillimin dhe ndërtimin mund të eliminohen deri në këtë pikë, gjendja e qiramarrësve është ende në rrezik. Disa aktivitete në fazën përfundimtare përfshijnë procedurat e mëposhtme:

• kërko për një blerës nëse nuk është bërë tashmë;
• marketing dhe leasing i përhershëm;
• përcaktoni strategjinë e mbajtjes;
• forcoj menaxhimin e pronës;
• arri stabilizimin.

Dhe nëse merremi me pasuri të paluajtshme komerciale?

Me qëllim që investimi të sjellëfitimi i pritur, duhet të shqetësoheni për vendosjen dhe promovimin e duhur të tij në treg. Për momentin në Rusi, detyra është e ndërlikuar nga fakti se konkurrenca në këtë treg është jashtëzakonisht e lartë. Për këtë arsye, zhvillimi i pasurive të paluajtshme komerciale është më i rëndësishëm se kurrë.

Zhvillimi i pasurive të paluajtshme komerciale ka shumë përfitime për financuesin. Ato kryesore janë:

• një rritje graduale në çmimin e hapësirës së shitjes me pakicë, e cila i lejon ata të rishesin së shpejti hapësirën me një kosto më të lartë;
• mundësi për të fituar të ardhura pasive nga qiraja;
• investim i sigurt me rrezikun më të vogël.

Në çdo rast, vetë objekti ka njëfarë vlere, sepse sipas nevojës, në çdo kohë, mund të merrni fonde nga zbatimi i tij.

Zbatimi i zhvillimit në tregti

Duke marrë parasysh zhvillimin e zhvillimit të pasurive të paluajtshme me pakicë, mund të veçojmë detyrat kryesore që i vendosen investitorit në këtë rast.

Ato përfshijnë:

• Kërkimi i tregut të marketingut për të identifikuar konkurrentët dhe për të gjetur opsionet më të mira për të tërhequr klientët në kompleksin e blerjeve dhe argëtimit;
• kërko për sitin optimal për vendndodhjen e një qendre tregtare ose biznesi, duke marrë parasysh fluksin e njerëzve;
• zhvillimi i planit të propozuar për vendndodhjen e hapësirës me pakicë (ndarja në zona).

Për qendrat tregtare, çmimi i qirasë varet jo vetëm nga zona e ambienteve, por edhe nga vendndodhja e saj - ato pika që ndodhen më afër hyrjes ose në vende me turma të mëdha njerëzish dokushton më shumë.

Kohë pas kohe mund të jetë gjithashtu e nevojshme të tërhiqen investime shtesë në ndërtim.

Prona Magazine

Magazinimi i pasurive të paluajtshme sot është një nga segmentet më tërheqëse të tregut të zhvillimit rus. Tregu është ende larg të qenit i ngopur. Ofertat e objekteve cilësore janë të parëndësishme. Kërkesa është e konsiderueshme. Kthimi i investimit është rreth 15-17%, dhe periudha e shlyerjes është brenda 4-5 viteve. Zbatimi i projekteve në zhvillimin e pasurive të paluajtshme të magazinës kryhet si nga zhvillues të mëdhenj ashtu edhe nga ata të mesëm.

Përfundim

Kështu, zhvillimi është një sistem i marrëdhënieve ekonomike, organizative, juridike dhe fizike në tregun e pasurive të paluajtshme. Zbatimi i një projekti në këtë fushë ka mundësinë për të aplikuar risi dhe për të përfituar nga investimi i tyre.