Qasje krahasuese. Metodat për përcaktimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Në praktikën botërore në fushën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme përdoren tre qasje:

• krahasues, ose tregu;
• e kushtueshme;
• fitimprurëse.

Zgjedhja e metodologjisë varet kryesisht nga objekti i vlerësimit dhe situata reale që është zhvilluar rreth një lloji të caktuar të pasurive të paluajtshme. Megjithatë, qasja krahasuese në përcaktimin e vlerës së vlerësuar ende konsiderohet mënyra më e besueshme.

Parimet themelore të krahasimit

Qasja krahasuese është një grup metodash për përcaktimin e vlerës së tregut të një prone. Prona e vlerësuar krahasohet me prona të ngjashme.

Vlerësimi bazohet në parimet e mëposhtme:

• Kërkesa dhe oferta. Këta dy tregues janë të lidhur në mënyrë të pandashme, një numër i kufizuar ofertash gjeneron një kërkesë të caktuar dhe anasjelltas, sa më shumë oferta, aq më pak kërkesë.
• Zëvendësim. Asnjë blerës nuk do të paguajë më shumë nëse një pronë me karakteristika të ngjashme kushton më pak.

Koncepti i vlerës së tregut është pothuajse identik me konceptin e çmimit ekuilibër. Çmimi ekuilibër është një grup karakteristikash sasiore dhefaktorët e çmimit që përcaktojnë ofertën dhe kërkesën për artikullin që krahasohet.

Kriteret kryesore për zgjedhjen e pronave të krahasueshme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

Ka një numër të madh elementësh që merren parasysh në një analizë krahasuese dhe kombinimi i tyre është pothuajse i pafund. Prandaj, analiza është e kufizuar në një numër të caktuar faktorësh që ndikojnë drejtpërdrejt në çmim.

Elementet e krahasimit. Cilësia e të drejtave

Çdo barrë ose servitut çon në uljen e vlerës së pronës që vlerësohet. Domethënë çdo kufizim në të drejtën e pronësisë është ulje çmimi. Nëse objekti që vlerësohet nuk ka të meta të tilla në krahasim me objektet e krahasueshme, atëherë çmimi, përkundrazi, rritet.

Për parcelat e tokës, disponueshmëria e servituteve nuk është i vetmi faktor reduktues. Kur vlerësohet vlera është shumë e rëndësishme, transferohet pronësia e tokës ose e drejta e qirasë, përdorimi i përhershëm. Dy të drejtat e fundit quhen faktorë reduktues. Është shumë e rëndësishme nëse toka ka kufizime të caktuara për transaksionet e mëtejshme me të.

Kushtet e shitjes

Këto kushte merren parasysh nëse objekti i vlerësuar ka vërtet tipare dalluese kur shitet.

Falimentimi është një faktor reduktues, pra shitësi nxiton të bëjë një transaksion blerje-shitje, pasi koha e ekspozimit të objektit të tregut të pasurive të paluajtshme është dukshëm e reduktuar në krahasim me objektet e ngjashme.

Vlerësimi ndikohet ndjeshëm edhe nga lidhjet familjare, partneritetetmarrëdhënie, megjithëse është e vështirë të vlerësohen këto rreziqe.

Nëse shitësi dhe blerësi janë të lidhur me marrëdhënie qiraje, dhe planifikohet të lidhet një kontratë shitje midis tyre, atëherë për të kursyer në pagesat e taksave, natyrisht, kostoja e vlerësuar do të nënvlerësohet. Në këtë rast, ekziston vetëm një motivim - pasi palët në transaksion janë të lidhura me marrëdhënie të tjera jo-tregtare, prandaj, shitësi në të vërtetë i jep kredi blerësit. Një situatë e ngjashme zhvillohet nëse transaksioni është sipas kushteve të opsionit.

Perspektiva e marrjes së subvencioneve shtetërore për zhvillimin e infrastrukturës mund të çojë në një rritje të vlerës së vlerësuar të pasurive të paluajtshme rezidenciale. Shuma e huadhënies koncesionare të pritshme përcaktohet nga diferenca midis huadhënies koncesionare dhe asaj të tregut.

Kushtet e tregut

Një rregullim në rënie mund të zbatohet nëse ka një ndryshim të rëndësishëm midis vlerës së tregut për një pronë të ngjashme dhe pronës eksperte.

Një ndryshim në funksionalitet mund të merret parasysh edhe në vlerësim, pasi ndikon në balancën e ofertës dhe kërkesës.

Vendndodhja e pronës

Drejtuesit e vlerës	Faktorë Depresivë të Kostos
Prestigji i lagjes Statusi i pronarëve të tjerë të pronave të banimit Zona rezervë Disponueshmëri parkimi Aksesi në autostrada Prania e monumenteve arkitekturore dhe atraksioneve të tjera Zona rekreative pranë pasurive të paluajtshme Karakteristika unike arkitekturore të ndërtesës	Distanca nga qendra e qytetit Nuk ka dyqane ushqimore brenda distancës në këmbë Largësia nga shkolla dhe institucionet parashkollore Situatë e keqe mjedisore në rajon Prania e ndërmarrjeve të fabrikës dhe magazinës pranë pronës, landfilleve

Faktorët fizikë (për tokën)

Qasja krahasuese në vlerësimin e një trualli përfshin mbledhjen e karakteristikave të pronës:

• madhësia;
• formë;
• gjeologji;
• topografi;
• niveli i gatishmërisë, domethënë nëse toka është pastruar nga bimësia, nëse janë eliminuar parregullsitë;
• treguesit cilësorë të mbulesës së tokës.

Më e rëndësishme është prania ose mungesa e kodrave ose shpateve, formacioneve shkëmbore ose kanaleve. Është gjithashtu e rëndësishme se cila është aftësia mbajtëse e tokës, forca e saj, prania e ujërave nëntokësore. Është shumë e rëndësishme nëse ka informacion për shfaqjen e mundshme të mineraleve. Nëse informacioni konfirmohet, atëherë toka do të ketë patjetër një barrë në të ardhmen.

Karakteristikat e përgjithshme të objektit që do të vlerësohet

Qasja e krahasimit të tregut është studimi i karakteristikave që rrisin vlerën e objekteve. Këto përfshijnë:

• madhësia e ndërtesës ose e dhomës;
• lartësia e ndërtesës;
• disponueshmëria dhe zona e objekteve ndihmëse;
• lartësia e tavanit.

Rëndësi ka edhe materiali nga i cili është ngritur ndërtesa, sa më modern dhe i besueshëm të jetë, aq më e lartë është vlera e pronës. E fundit por jo më pak e rëndësishme është pamja e përgjithshme e të gjithë ndërtesës, disponueshmëria e riparimeve dhe një hyrje e përshtatshme. Nëse hyrja është nga oborri, atëherë ky do të jetë një faktor reduktues.

Mungesa e riparimit është një arsye për të ndryshuar raportin e vlerësimit. Një llogaritje e tillë bëhet në bazë të kostos së punës së riparimit ose restaurimit, duke marrë parasysh fitimin që sipërmarrësi do të marrë nga investimi në ndërtim ose riparim.

Faktorët ekonomik

Qasja krahasuese në pasuri të paluajtshme po merr parasysh kursimet e mundshme në burimet e energjisë gjatë funksionimit. Rritja e vazhdueshme e kostos së shërbimeve i bën njerëzit të mendojnë vazhdimisht për kursimin dhe përdorimin e burimeve alternative të energjisë.

Ky faktor është veçanërisht i rëndësishëm nëse objekti blihet për leasing të mëtejshëm. Sa më i lartë të jetë raporti i të ardhurave ndaj kostove që do të shkojnë në funksionimin e një ndërtese ose lokalesh, aq më pak është shuma e kapitalit të kthyeshëm në të ardhurat neto nga qiratë e pasurive të paluajtshme.

Kjo kategori përfshin edhe treguesin e pranisë ose mungesës së matësve, nëse janë marrë masa për të minimizuar humbjet e nxehtësisë.

Tregues të tjerë

Vlerësimi përfshin marrjen parasysh të pranisë ose mungesës së elementeve të shërbimit. Shembulli më i thjeshtë është nëse shtëpia ka ashensor apo jo. Prania ose mungesa e plotë ose e pjesshme e të gjitha komunikimeve,më shumë i lidhur me sistemin lokal. Nëse ka shumë mangësi, atëherë kryhet një korrigjim në rënie. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme kryhet sipas një sërë treguesish.

Hapat e llogaritjeve

Të gjitha llogaritjet krahasuese bazohen në informacionin nga burime të hapura për transaksionet e fundit me pasuri të ngjashme të paluajtshme.

Hapat e vlerësimit:

1. Studimi i ofertave të ngjashme në një segment të caktuar pronash, duke identifikuar pronat e krahasueshme që janë shitur kohët e fundit.
2. Informacioni i mbledhur analizohet dhe secila ofertë krahasohet individualisht me pronën që po vlerësohet.
3. Identifikimi i karakteristikave të çmimeve, ndryshime në raportin e vlerësimit.

Dakordimi i çmimit të rregulluar dhe nxjerrja e kostos përfundimtare me një qasje krahasuese.

Përparësitë e qasjes krahasuese

Së pari, metoda ju lejon të pasqyroni mendimin e vetëm blerësve dhe shitësve tipikë.

Vlerësimi është reflektuar në çmimet korente, duke marrë parasysh ndryshimet në kushtet financiare dhe madje edhe proceset inflacioniste. Vlerësimi është gjithmonë i justifikuar statikisht.

Për të vlerësuar një pronë të caktuar, nuk keni nevojë të studioni të gjithë tregun e pasurive të paluajtshme, por vetëm prona të ngjashme. Teknika është shumë e thjeshtë, me rezultate të besueshme.

… dhe disavantazhet

• Mjaft e vështirë për të kuptuar çmimet aktuale.
• Varësia e plotë nga aktiviteti dhe stabiliteti i tregut të pasurive të paluajtshme.
• Vështirësi nërakordimi i të dhënave, nëse objektet e ngjashme ndryshojnë ndjeshëm për sa i përket shitjes.

Në mbyllje

Thelbi i qasjes krahasuese në vlerësimin e pasurive të paluajtshme është i qartë si për blerësin ashtu edhe për shitësin. Teknika u lejon palëve të studiojnë tregun e pasurive të paluajtshme dhe të sigurohen që nuk kanë humbur. Vlerësimi mund të kryhet në bazë të transaksioneve të kryera tashmë ose në oferta nga shitës të tjerë. Në çdo rast, teknika krahasuese është sistemimi dhe krahasimi i të dhënave për pasuri të ngjashme të paluajtshme. Gjëja kryesore është që zgjedhja e objekteve të ngjashme për krahasim duhet të marrë parasysh faktorë të veçantë ose të pazakontë, për shembull, kërcënimi i kapjes së kolateralit, ndryshimet në rregulloret në nivel lokal ose mosrespektimi i kushteve të marrëveshjes së kredisë, prania e elementeve shtrënguese.