Hipoteka në Gjermani: zgjedhja e pasurive të paluajtshme, kushtet për marrjen e hipotekës, dokumentet e nevojshme, lidhja e një marrëveshjeje me një bankë, norma e hipotekës, kusht

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Shumë njerëz po mendojnë të blejnë një shtëpi jashtë vendit. Dikush mund të mendojë se kjo është joreale, sepse çmimet për apartamente dhe shtëpi jashtë vendit janë shumë të larta, sipas standardeve tona. Është një iluzion! Merrni, për shembull, një hipotekë në Gjermani. Ky vend ka një nga normat më të ulëta të interesit në të gjithë Evropën.

Meqenëse tema është interesante, duhet ta konsideroni më në detaje, si dhe të studioni në detaje procesin e aplikimit për një kredi për shtëpi.

Rreth tregut të pasurive të paluajtshme

Para se të flasim për hipotekat në Gjermani, duhet theksuar se kërkesa për banesa në këtë vend tejkalon ofertën. Është shumë e vështirë të gjesh ndërtesa të reja në pronat e përfunduara. Por ka shumë oferta për të blerë një apartament në ndërtesat që sapo kanë filluar të ndërtohen.

Po në lidhje me çmimet? Ka edhe të larta edhe të ulëta. Një gjë mund të thuhetSaktësisht: çmimet rriten në drejtim nga lindja në perëndim. Strehimi më i shtrenjtë në kryeqytetin e Bavarisë - Mynih. Aty 1 m2 kushton nga 4000 euro. Shumë më lirë në Berlin - 2500 euro.

Në çdo rast, edhe nëse një person do një apartament apo studio me një dhomë, do të kërkohet një shumë solide rreth 150-200 mijë euro. Për fat të mirë, bankat gjermane ofrojnë kredi hipotekore si për qytetarët e tyre ashtu edhe për banorët e vendeve të tjera. Ju mund të merrni të gjithë shumën për blerjen dhe disa këste nëse planifikoni të blini banesa të papërfunduara.

Dhe tani gjëja më e rëndësishme. Sa është norma e hipotekës në Gjermani? Për gjermanët, ajo varion nga 0.8 në 2%. Dhe për të huajt varion nga 3 në 5%.

Blerja e një shtëpie me qira

Shumë njerëz marrin një hipotekë pikërisht për këtë qëllim. Mund ta kuptoni pse. Pasi të keni blerë një apartament në Mynih ose Berlin, një person mund të llogarisë në një rendiment prej rreth 4% në vit. Strehimi me qira në Wuppertal do të sjellë 8%, në Gelsenkirchen - pothuajse 10%. Kthime të larta mund të jenë në Dortmund, Duisburg, Essen.

Ia vlen të jepet një shembull. Le të themi se një person bleu një shtëpi për 8 apartamente në Dortmund, duke dhënë 620,000 USD për të. Një apartament do t'i sjellë rreth 6500 euro në vit. Dhe të gjithë së bashku - rreth 52,000 USD. Kështu, përfitimi do të jetë 8%. Kjo do të thotë, hipoteka jo vetëm që do të paguajë, por edhe do të sjellë një fitim.

Veçoritë e kushteve

Nëse doni të merrni një apartament në Gjermani me hipotekë, është më mirë të shikoni opsionet që kushtojnë më shumë se 100,000 euro. Me kursin aktual të këmbimit, kjo është pakmë shumë se 8,000,000 rubla. Për këto para, një person nuk do të marrë një kuti, por një apartament të gjerë me dekorim.

Pse është më mirë të shikosh opsione të shtrenjta? Sepse bankat janë më të gatshme për të akomoduar klientë të tillë të huaj.

Nëse flasim për kushtet, atëherë ato kanë veçori individualisht për çdo person. Gjatë hartimit të një kontrate, merren parasysh shumë faktorë, duke përfshirë:

• Shuma e paradhënies.
• Solvency.
• Historia e kreditit.
• Vendndodhja dhe gjendja e pronës.

Hipoteka e parë është më e vështirë për t'u marrë se e dyta apo e treta, të cilën jo të gjithë planifikojnë ta marrin. Kur aplikoni për një kredi debutuese për shtëpi, mund t'ju duhet të depozitoni 40-50% të vlerës totale të pronës.

Ky është një plus dhe një minus. Nga njëra anë, do të ketë më pak borxhe, dhe për këtë arsye, ata do të jenë në gjendje të paguajnë më shpejt. Por nga ana tjetër, jo të gjithë mund të kursejnë dhe të japin 4-5 milionë rubla menjëherë.

Por shumë banka pranojnë të rrisin shumën duke ulur normën e interesit. Nga rruga, nëse më vonë një qytetar vendos të lëshojë një hipotekë të dytë, atëherë ai, në mungesë të problemeve me të parën, as nuk do të duhet të japë një kontribut. Ose nuk do të jetë më shumë se 20% e kostos së strehimit.

Kërkesat e klientit

Nëse po planifikoni të merrni një hipotekë në Gjermani, duhet të dini se çfarë kërkohet për këtë. Klientëve u kërkohet të:

• Duhet të keni një llogari të hapur në një bankë gjermane për të paktën 2 vjet. Është e rëndësishme që ajo të mos jetë bosh. Mbi tefondet duhet të merren rregullisht.
• Duhet të jetë midis 21 dhe 65 vjeç.
• Duhet të keni dëshmi të të ardhurave në Gjermani. Punonjësit duhet të paraqesin një ekstrakt për 6 muajt e fundit, dhe sipërmarrësit - për 2 vjet. Por nuk ka të bëjë vetëm me punën. Aktiviteti i qiradhënësit është gjithashtu një burim të ardhurash.
• Duhet të jepni dëshmi për praninë ose mungesën e kredive ose alimentacionit. Sipas ligjit gjerman, një person nuk duhet të shpenzojë më shumë se 35% të të ardhurave mujore për shlyerjen e hipotekës.

Dokumentet e kërkuara

Për të aplikuar për një hipotekë në Gjermani, duhet të vini në bankë me një paketë dokumentesh, e cila përfshin:

• Pasaporta dhe kopja origjinale.
• Pyetësor me të dhëna personale.
• Një pasaportë e huaj dhe kopja e saj.
• Konfirmimi i të ardhurave: për një individ - një certifikatë tatimore mbi të ardhurat personale. Për një sipërmarrës - raportimi i kompanisë së tij.
• Dokumentet për pronën që klienti dëshiron të blejë: një përshkrim i objektit, fotografitë e tij, statuti i banesave dhe një ekstrakt nga regjistri i tokës (duhet bërë maksimumi 6 javë më parë).
• Rezultatet e vlerësimit të shtëpisë.
• Nevojitet një marrëveshje qiraje nëse prona jepet me qira.
• Konfirmimi i disponueshmërisë së shumës së kërkuar për paradhënien.

Sigurohuni që t'i përktheni të gjitha dokumentet në gjermanisht dhe t'i vërtetoni ato në një noter.

Çfarë është një sondazh?

Në fakt, ky është një analog i formularit, i cili zakonisht plotësohet nëbankat ruse. Pyetësori i të dhënave personale të aplikantit është një dokument që përmban informacion të shkurtër për një person që planifikon të marrë një kredi.

Ai duhet të përmbajë informacion për pronën e tij, të ardhurat dhe shpenzimet mujore, të cilat përfshijnë kredi të tjera, qira, alimentacion, shërbime komunale dhe sigurime. Sa më pak probleme financiare të ketë një klient, aq më e qartë është historia e kredisë, aq më e madhe është mundësia që ai të miratohet për një hipotekë në Gjermani.

Rreth tarifave dhe pagesave

Kohët e fundit, bankat gjermane po japin kredi me një normë fikse. Kjo është e përshtatshme, pasi do të mbetet e pandryshuar deri në fund të periudhës së kredisë - nuk do të ndikohet në asnjë mënyrë nga kursi i këmbimit.

Ata paguajnë hipotekën e tyre në Gjermani me pagesa mujore anuiteti: çdo 30 ditë klienti duhet të depozitojë të njëjtën shumë në llogari. Ai përfshin interesin e hipotekës në Gjermani dhe shumën e kredisë kryesore.

Ata thonë se është realiste të bihet dakord individualisht për mundësinë e shlyerjes së parakohshme të kredisë. Por kjo nuk është shumë e përshtatshme për bankën, dhe për këtë arsye norma do të jetë më e lartë.

Dhe nëse nuk ofrohet mundësia e shlyerjes së parakohshme, atëherë personi do të duhet të paguajë edhe një gjobë. Ju duhet të mendoni menjëherë për këtë dhe të merrni një kredi me aftësinë për të shlyer borxhin kryesor në mënyrë të përshpejtuar. Zgjidhje e përshtatshme: në 1 vit mund të shlyeni afërsisht 10% të kredisë.

Shembull

Pra, le të themi se një person vendos të marrë një hipotekë në Gjermani për të blerë një studio 39 m2 në qendër të Mynihut2 me rinovim të stilit evropian. Kostoja e tij është 290,000 euro. Kjo është afërsisht 23,000,000rubla.

Pagesa fillestare do të jetë 9,200,000 rubla. Sigurisht që një personi do t'i duhen 13.800.000 kredi, që janë 171.735 euro. Banka gjermane do të japë një shumë të tillë, sepse minimumi i tyre është 50,000 USD. e.

Hipoteka në Gjermani mund të lëshohet për një periudhë nga 5 deri në 40 vjet. Por, si rregull, të gjithë marrin 10. Le të themi për një klient vendosin një normë interesi prej 4%. Ja çfarë ndodh në këtë rast në rubla:

• Këste mujore: 46016.
• Shuma e interesit për një vit: 552,000.
• Të gjitha pagesat pas përfundimit të periudhës së kredisë: 19,322,000.
• Mbipagesë për të gjitha 10 vitet: 5,520,000.

Është e rëndësishme të theksohet se derisa një person të paguajë borxhet me normën e interesit të hipotekës në Gjermani, banesat do të jenë pronë e bankës.

Shpenzime

Egzistenca e tyre gjithashtu duhet të mbahet mend. Duke folur për normat e interesit të hipotekave në Gjermani, është e nevojshme të flasim për kostot. Ka shumë kosto shtesë kur blini një shtëpi, ndër to:

• Taksa në pronë. Tarifa ndryshon në varësi të vendndodhjes së pronës. Zakonisht varion nga 3,5% në 6%.
• Pagesa për shërbimin e riregjistrimit të banesave te një pronar i ri. Kjo do të arrijë në 0,5-1% të shumës totale të transaksionit.
• Tarifat noteriale (1,5-3%).
• Komision ndaj ndërmjetësve (3-6%). Pa ndërmjetës dhe sekserë, transaksionet në Gjermani nuk përfundohen. Sidomos me të huajt. Përveç kësaj, ata bëjnë punën kryesore dhe e bëjnë jetën shumë më të lehtë për klientin.
• Pagesa për shërbimin e përfshirjes së një pronari të ri në kadastër (0.5%).
• Komision i ngarkuar për marrjen e një hipotekë në Gjermani për rusët dhe të huajt e tjerë (1%).
• Pagesë për vlerësimin e pronës që do të depozitohet si kolateral (rreth 1500 dollarë).
• Auditimi i pasurive të paluajtshme (0,5-1,5%).
• Lëshimi i certifikatave dhe deklaratave, mbajtja e një llogarie bankare (deri në 150 USD në vit).

Në total, nëse një person planifikon të blejë një shtëpi për 100,000 c.u. Domethënë duhet të ketë 10-15 mijë euro shtesë për shpenzime shtesë. Ndoshta kostoja do të jetë më e ulët, por është më mirë ta luash të sigurt.

Ku të filloni?

Është thënë shumë më lart për kërkesat, kushtet dhe normat e interesit që zbatohen për hipotekat në Gjermani. Duhet të flasim edhe për hapin e parë.

Mos e kufizoni veten në dy ose tre banka. Rekomandohet shumë të vizitoni 10-15 organizata për kursime në të ardhmen. Sa më shumë që banka i ofron një personi studime, aq më e lartë është probabiliteti për të gjetur opsionin më fitimprurës.

Përveç kësaj, kur komunikon me përfaqësues të institucioneve të tjera, klienti mund të rezervojë se në vendin e mëparshëm i është ofruar një tarifë më e ulët. Shumë banka, duke mos dashur të humbasin një huamarrës të mundshëm, kanë filluar të interesohen për bonuse shtesë.

Duhet gjithashtu të dini se tarifa më e ulët ofrohet nëse banesa plotëson kërkesat e mëposhtme:

• Garancia e saj është 100 vjet.
• Ndodhet në një vend me ekologji, logjistikë të mirë dhe afër qendrës.
• Mund të merretme qira.

Si të kërkoni për pasuri të paluajtshme? Për këtë, ka firma të pasurive të paluajtshme, burime të specializuara në internet, si dhe agjentë dhe reklama private.

Si të hapni një llogari?

Tashmë është vënë re se pagesa për pasuri të paluajtshme mund të bëhet vetëm nëpërmjet një banke. Dhe këtu është e nevojshme të sqarohet një nuancë. Fakti është se kjo mund të bëhet edhe përmes "Sberbank" ruse! Kjo është arsyeja pse ka një pagesë pa para.

Por ju ende duhet të hapni një llogari në një bankë gjermane. Sigurisht, ju duhet të jeni personalisht i pranishëm për këtë. I ashtuquajturi "legjitimim postar" është i disponueshëm vetëm për qytetarët gjermanë.

Nga dokumentet do t'ju nevojiten origjinalet dhe kopjet e pasaportave (civile dhe të huaja), formularët e plotësuar dhe regjistrimi. Disa banka ju kërkojnë të paraqisni një referencë-rekomandim. Në Gjermani preferojnë të merren vetëm me kapitalin e pastër.

Llogaria do të hapet në euro dhe më pas do të nënshkruhet kontrata. Paratë mund të depozitohen në të njëjtën ditë.

Përfundimi i kontratës

Kjo nuancë vlen gjithashtu të merret në konsideratë kur flasim për çfarë lloj hipotekë në Gjermani. Kur klienti dhe banka bien dakord për të gjitha kushtet, vjen momenti i lidhjes së një marrëveshjeje, e cila është baza për dhënien e një kredie në të ardhmen.

Baza ligjore në këtë rast është Kodi Civil Gjerman, si dhe ligji për bankat hipotekare (përkatësisht paragrafët 601-610 dhe 14-16, 19).

Kontrata përmban informacionin e mëposhtëm:

• Shuma e kredisë: shuma + interesi + kostot.
• Kushtet e hipotekës.
• Informacion për pagesat e kërkuara (madhësia e tyre, data e fillimit të shlyerjes së kredisë, llogaritja e normave të interesit, etj.).
• Metodat e shlyerjes së borxhit.
• Informacion rreth huamarrësit.
• Kushtet sipas të cilave kontrata mund të ndërpritet.

Në përgjithësi, nuk ka asgjë të komplikuar. Po, marrja e një hipotekë në Gjermani është një proces pak më i komplikuar dhe kërkon kohë, por kjo është e kuptueshme, sepse një i huaj blen pasuri të paluajtshme. Por përndryshe, gjithçka është njësoj si në Rusi.

Duke zgjedhur me kompetencë një bankë dhe strehim, madje mund të kurseni shumë. Në fund të fundit, Gjermania është në TOP-3 vendet evropiane që ofrojnë normat më të ulëta të hipotekave. Dhe ato 3-5% janë vërtet të vogla në krahasim me 10-12% të ofruara në Rusi.

Koha

Sa kohë duhet për të marrë një hipotekë në Gjermani? Zakonisht zgjat 1 muaj, por ndonjëherë zgjat më shumë.

Në fazën e parë po përgatiten dokumentet dhe kjo zgjat rreth dy javë. Paralelisht, rekomandohet të njiheni me tregun e ofertave. Pastaj - vizitoni bankat, aplikoni. Duhen 2-4 ditë ose më shumë.

Sa kohë duhet për të marrë një vendim për kredinë për shtëpi? Maksimumi deri në katër javë pas intervistës me zyrtarin e bankës. Kur një person merr miratimin, ai do të duhet vetëm të zgjedhë ofertën më të favorshme, të hapë një llogari dhe të bëjë një depozitë. Pas kësaj, ju mund të blini pasuri të paluajtshme.