Ndërtesë e re apo "sekondare": çfarë është më mirë të blini?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Një nga pyetjet kryesore që kanë shumë blerës shtëpish është zgjedhja midis një ndërtese të re dhe një ndërtese "sekondare". Zgjedhja është seriozisht e komplikuar nëse çmimet e të dy llojeve të apartamenteve nuk ndryshojnë shumë. Çdo opsion ka të mirat dhe të këqijat e veta, kështu që blerja e një shtëpie duhet të trajtohet me shumë përgjegjësi. Në fund të fundit, ky është një apartament dhe disa prej tyre mund të kushtojnë qindra mijëra dollarë.

Ndërtesë e re apo "sekondare" - cila është më mirë?

Strehimi parësor është një apartament që nuk i ishte regjistruar më parë askujt. Në fakt, ata shpesh përpiqen të shesin apartamente që nuk janë ndërtuar as si banesa kryesore.

Vini re se shitja e apartamenteve në shtëpitë që sapo janë duke u ndërtuar ose planifikuar për zhvillim rregullohet me ligjin nr. 214-FZ. Ky ligj detyron zhvilluesin të ndërtojë një shtëpi dhe ta vërë në funksionim, duke u transferuar pjesëmarrësve të programit (blerësit) apartamentet (objektet) e fiksuara në kontratë.ndërtim).

Pas vënies në funksion të shtëpisë nënshkruhet certifikata e pranimit të objektit. Në të njëjtën kohë, blerësit do të duhet të regjistrojnë pronësinë e banesës në pallatin e ri. Pas marrjes së certifikatës së regjistrimit shtetëror, statusi i strehimit do të ndryshojë automatikisht nga primar në sekondar.

Çfarë është "dora e dytë"?

Strehimi me shitës është një apartament që i përket dikujt, domethënë është pronë e një personi fizik ose juridik. Në këtë rast, apartamenti mund të jetë privat, komunal ose shtetëror. Por është ende një shtëpi e dytë. Prandaj edhe banesat e reja që janë ndërtuar gjashtë muaj apo një vit më parë konsiderohen tashmë banesa dytësore, edhe pse në fakt janë të reja. Prandaj, fillimisht është e pamundur të thuhet se cila është më e mirë - një ndërtesë e re apo një "sekondar", sepse të dy apartamentet mund të jenë të reja.

Sa për apartamentet komunale, njerëzit mund të jetojnë atje nëpërmjet një kontrate sociale punësimi. Ata nuk kanë një certifikatë regjistrimi shtetëror, por banesa ku jetojnë ende konsiderohet dytësore, pasi ata ende kanë një pronar - komunën.

Kriteret për krahasimin e të dy llojeve të apartamenteve

Është e pamundur të përcaktohet saktësisht se çfarë është më mirë për të blerë - një ndërtesë "sekondare" apo një ndërtesë e re, sepse nuk ka përparësi të dukshme për banesat parësore ndaj banesave dytësore. Gjithçka do të varet nga situata dhe kushtet. Nëse doni të bëni zgjedhjen e duhur dhe më në fund vendosni vetë se çfarë është më fitimprurëse - një "dytësor" apo një ndërtesë e re, atëherëmerrni parasysh kriteret e mëposhtme:

1. Kosto. Nëse flasim për "primare", atëherë ekziston një model: kostoja për metër katror të banesave varet nga faza e ndërtimit të objektit. Në fazën më të hershme, kostoja për metër katror do të jetë e ulët, dhe ky është avantazhi kryesor i banesave parësore. Çmimi i "dorës së dytë" është gjithmonë më i lartë dhe nuk ka asnjë mënyrë për ta ulur këtë çmim fiks.
2. Koha. Kur blini banesa dytësore, mund të kaloni në të menjëherë pas përfundimit të transaksionit. Por me "primare" nuk është e mundur. Nëse blerësi përfundon një marrëveshje dhe blen një shtëpi në fazën e gërmimit të një grope themeli, atëherë do të duhet të prisni edhe dy vjet të tjera. Nëse lidhni një marrëveshje në fazën e përfundimit të ndërtimit, atëherë çmimi për metër katror do të jetë më i lartë, por do t'ju duhet të prisni vetëm rreth tre deri në katër muaj.
3. Investime. Kur blini banesa në një ndërtesë të re, ajo i ofrohet blerësit për një përfundim të përafërt. Kjo do të thotë që do të duhet të investoni shumë para në riparime, blerje materialesh ndërtimi, pajisje dhe mobilje. Kur blini një apartament në tregun sekondar të banesave, shpesh mund të gjeni apartamente të rinovuara. Dhe megjithëse riparimet janë më shpesh të lira ose të vjetra, një apartament i tillë është mjaft i jetueshëm. Pra, çështja e investimeve të mëtejshme është e rëndësishme kur zgjedh strehimin.
4. Asortiment. Tregu sekondar i banesave është shumë më i gjerë, dhe këtu ka më shumë oferta. Zakonisht apartamentet më të suksesshme në ndërtesat e reja blihen në fazën e gërmimit. Deri në fund të zhvillimit, opsionet më të pafavorshme mbeten për shitje.
5. Regjistrim. Është e pamundur të regjistrohesh në një pallat të ri, sepse për të marrë leje qëndrimi, duhet të kesh ose një leje qëndriminjë certifikatë regjistrimi të pronësisë, ose keni një të afërm që është regjistruar tashmë në banesat publike.
6. Të ardhura të mundshme. Tashmë është shkruar më lart se çmimi për metër katror rritet në përpjesëtim të drejtë me fazën e ndërtimit. Prandaj, kur investoni në fazën e gërmimit, pronari i banesave të ardhshme mund të bëjë një fitim deri në 30% në vit. Ky është rasti nëse ndërtimi shkon pa vonesë. Kostoja e banesave dytësore nuk mund të garantohet të rritet, por ajo ndryshon për shkak të faktorëve të tregut. Megjithatë, ju mund të fitoni para në një apartament dytësor duke e dhënë me qira. Është e vështirë të llogaritet shuma e fitimit në këtë rast. Gjithçka varet nga kostoja, zona dhe shumë faktorë të tjerë.
7. Hipotekë. Ndërtesa “sekondare” ose e re mund të merret me hipotekë. Megjithatë, në rastin e kredisë hipotekore për një apartament në një ndërtesë të re, ka shumë vështirësi të ndryshme. Bankat përpiqen të mos japin kredi për blerjen e apartamenteve që ende nuk kanë përfunduar, pasi ekziston rreziku që ato të mos përfundojnë fare. Një ose më shumë banka mund të lëshojnë një kredi të tillë dhe kushtet për këtë mund të jenë të pafavorshme. Në mënyrë tipike, norma për strehimin parësor është 2-3% më e lartë në krahasim me normën për strehimin dytësor.
8. Pastërti juridike. Kur blini një shtëpi të re, mund të jeni 100% i sigurt se ajo është e pastër nga pikëpamja ligjore. Askush nuk ka jetuar në të më parë, dhe blerësi këtu është pronari i ri. Banesat në tregun sekondar kishin pronarë, ndonjëherë disa. Dhe shpesh nuk dihet se çfarë lloj njerëzish ishin dhe çfarë bënin në apartament.

Përveç kësaj, në ndërtesat e reja ka gjithmonë sisteme të reja komunikimi dhe inxhinierike. Në tregun sekondar, komunikimet mund të jenë të konsumuara dhe të kërkojnë zëvendësim, ndaj në këtë rast ky është një avantazh në favor të një ndërtese të re. Gjithashtu, kur blini një pronë "primare", ka një shans shumë të ulët që një i varur nga droga ose i alkoolizuar të jetojë afër.

Rreziqet

Kur blini një apartament në një pallat të ri në ndërtim, ekziston rreziku që kompania e ndërtimit të falimentojë dhe ndërtimi të mos përfundojë. Në këtë rast, ju nuk mund t'i ktheni paratë tuaja. Është joreale të parashikohet. Praktika tregon se shumë shpesh kompanitë e ndërtimit vonojnë shpërndarjen e banesave dhe blerësit nuk mund të bëjnë asgjë për këtë. Sigurisht, qeveria po përpiqet ta reduktojë këtë rrezik duke shqyrtuar ligjet për sigurimin e detyrueshëm të zhvilluesve ndaj falimentimit. Por ekziston ende një rrezik, madje edhe penalitetet e vonesës nuk e pengojnë zhvilluesin të vonojë afatet. Kur zgjidhni midis një ndërtese të re ose një "sekondare", duhet të mbani mend këto rreziqe. Por nëse zhvilluesi i besohet dhe ka autoritet, atëherë rreziku i marrjes së banesave prej tij zvogëlohet ndjeshëm.

Megjithatë, ka rreziqe edhe në tregun sekondar të banesave. Ato kanë të bëjnë me ekzekutimin e kontratës së shitjes. Kjo kontratë mund të zgjidhet në gjykatë pasi blerësi të ketë paguar të gjitha paratë. Ka edhe raste kur paraqiten persona të tretë me pronësi të ligjshme mbi pasurinë e paluajtshme. Në këtë rast, kontrata e shitjes mund të zgjidhet përsëri dhe transaksioni do të shpallet i pavlefshëm. Në këtë rast, ju do të humbni paratë tuaja dherri pa shtëpi. Për fat të mirë, të gjitha këto rreziqe mund të rrafshohen me ndihmën e një avokati kompetent, por shërbimet e tij mund të jenë të shtrenjta.

Të mirat e një ndërtese të re

Banesat në ndërtesat e reja kanë përparësitë e mëposhtme:

1. Ato janë bërë nga materiale moderne. Kjo në mënyrë indirekte do të thotë se ato janë më të qëndrueshme dhe më të besueshme.
2. Janë të dizajnuara mirë dhe pothuajse gjithmonë të bollshme.
3. Shfaqja është e rehatshme dhe e bërë në përputhje me standardet moderne.
4. Zbarkimet janë të pastra dhe të mëdha. E njëjta gjë vlen edhe për hyrjet.
5. Të gjitha apartamentet kanë dritare me dy xham.
6. Matësat e ujit dhe gazit janë kudo.
7. Ka ashensorë që punojnë, disa shtëpi kanë edhe ashensorë mallrash.
8. Ka parkim nën tokë dhe në oborr.

Çmimi i një ndërtese të re si avantazhi kryesor

Të gjitha këto avantazhe janë të vogla në krahasim me avantazhin më të rëndësishëm - koston. Popullariteti më i lartë i banesave primare siguron çmimin. Nëse blini një apartament të tillë në fazën e gërmimit, atëherë një apartament në një ndërtesë të re mund të kushtojë 30% më pak se i njëjti apartament në tregun sekondar të banesave. Kjo do të thotë, nëse një "sekondar" i mirë kushton 100 mijë rubla (çmimi merret si shembull), atëherë i njëjti "primar" do të kushtojë vetëm 70 mijë. Vërtetë, ajo do të duhet të presë për rreth një vit, apo edhe dy.

Hapësirë jetese dhe siguri e shtuar

Një tjetër argument në favor të"primare" - një zonë e madhe banimi. Projektet moderne ofrojnë për banorët një sipërfaqe të madhe. Për shembull, shtëpitë më të njohura të paneleve të reja në Rusi (seri P-44T) parashikojnë një sipërfaqe minimale për një apartament të barabartë me 38 "katrore". Por në një shtëpi të vjetër panelesh, sipërfaqja e një apartamenti me një dhomë mund të jetë 30-33 metra katrorë. Ky ishte standardi në kohën kur u ndërtua kjo shtëpi e vjetër.

Ende nuk e di se cila është më e mirë - "e dorës së dytë" apo ndërtesa e re? Pastaj këtu është një argument tjetër për ju: në ndërtesat e reja, respektohen kërkesat e reja të sigurisë, përdoren teknologji dhe materiale të reja. Ekziston edhe garanci për disa elementë: tavan, pajisje inxhinierike, mure dhe dritare. Nëse brenda pesë viteve një qiramarrës has probleme që nuk kanë të bëjnë me funksionimin e parregullt të banesave, atëherë ai mund të kontaktojë zhvilluesin dhe të kërkojë të eliminojë defektin dhe të paguajë dëmshpërblim për dëmin e shkaktuar.

Pastërti ligjore e banesave

Kur zgjidhni cilin apartament të blini - një ndërtesë të re apo një "sekondar", duhet të mbani mend gjithashtu se banesat dytësore mund të kenë një "të kaluar të errët" në histori. Por ndërtesat e reja ligjërisht janë gjithmonë të pastra dhe nuk duhet të shqetësoheni se do të shfaqet ndonjë i afërm i shitësit me të drejtat e banesës suaj. Rreziku i vetëm lidhet me humbjen e mundshme të parave gjatë ndërtimit të banesave në fazën e gërmimit. Por në rast të problemeve me zhvilluesin lidhur me zbatimin e rrjeteve inxhinierike apo dokumentacionin, kjo thjesht do të shtyjë afatin e përfundimit të objektit. Mundësia që zhvilluesi të falimentojë është i vogël. Me shumë mundësi, ai do të jetë i siguruar nga falimentimi krejtësisht. Megjithatë, në përgjithësi ka raste të trishtueshme kur, për ndonjë arsye, zhvilluesi e ngrin objektin dhe më pas njerëzit që blenë apartamente në një ndërtesë të papërfunduar nuk i marrin ato dhe nuk mund t'i kthejnë paratë.

Infrastruktura dhe peizazhi

Gjithashtu, kur blini një apartament në një ndërtesë të re, ekziston mundësia të futeni në një pjesë të qytetit me infrastrukturë të zhvilluar dobët. Zakonisht, zhvilluesi fillimisht vë në funksion një ndërtesë banimi dhe vetëm vite më vonë rreth saj shfaqen dyqane, shkolla, kopshte dhe objekte të tjera. Prandaj, kur blini banesa të tilla, duhet të kuptoni se në fillim do të duhet të udhëtoni për sende ushqimore. Edhe pse nëse një ndërtesë e re po ndërtohet në qendër të qytetit, atëherë kostoja e një apartamenti atje do të jetë shumë e lartë.

Një tjetër disavantazh është mungesa e komoditeteve. Një apartament në një shtëpi të re është një kuti betoni edhe pa shërbime. Nuk ka asgjë këtu, kështu që do t'ju duhet të investoni para dhe përpjekje në rregullimin e peizazhit.

Pro të "sekondar"

Kur zgjidhni midis një ndërtese të re ose një "sekondare", duhet të mbani mend edhe disavantazhet dhe avantazhet e këtij lloji të fundit të banesave. Le të fillojmë me të mirat:

1. Mundësia për t'u zhvendosur menjëherë në apartamentin që sapo keni blerë.
2. Në një apartament të tillë do të ketë komunikime inxhinierike dhe një lloj riparimi, i cili tashmë ju lejon të jetoni këtu.
3. Asortiment i madh. Tregu sekondar i banesave është i madh dhe shpesh mund të zgjidhni midis opsioneve të ndryshme. Dhe është e mundurgjeni një apartament që është afër metrosë dhe ka një pamje të mrekullueshme nga dritarja.

Kubi i apartamenteve në tregun sekondar të banesave

Sigurisht, të gjitha këto avantazhe shpesh i shtyjnë blerësit të marrin në konsideratë tregun sekondar të banesave. Por, duke folur se cili apartament është më i mirë - një ndërtesë e re apo një "sekondar", duhet patjetër të vini në dukje të këqijat:

1. Çmim i lartë për metër katror.
2. Një histori e gjatë që mund të fshehë fakte të pakëndshme. Për të blerë patjetër banesa të mira pa probleme ligjore në të ardhmen, do t'ju duhet të investoni te një avokat profesionist i cili mund të kontrollojë historinë dhe "pastërtinë" e banesës.
3. Muret mbajtëse mund të jenë dobësuar gjatë jetës së tyre.
4. Komunikimet inxhinierike janë të vjetra dhe së shpejti mund të kërkojnë zëvendësim, ose mund të funksionojnë për një dekadë tjetër.

Rrënimi i shtëpisë si një disavantazh i mundshëm

Megjithatë, muret e dobëta dhe shërbimet komunale mund të jenë në një shtëpi që është ndërtuar 20-25 vjet më parë. Pavarësisht pamjes tërheqëse të shtëpisë, gjendja e saj e përgjithshme mund të jetë e dobët, prandaj, kur blini një shtëpi, këshillohet të kontrolloni sistemet inxhinierike dhe forcën e vetë shtëpisë. Për ta bërë këtë, do të duhet të shpenzoni para për vlerësimet e ekspertëve të specialistëve. Ndonjëherë situata mund të rezultojë kështu që do t'ju duhet të shpenzoni gjysmën e kostos së banesës për të zëvendësuar komunikimet dhe për të kryer punë për të forcuar strukturën e shtëpisë. Prandaj, ia vlen të mendoni me kujdes se cili apartament është më mirë për të blerë - një "dytësor" apo një ndërtesë e re. Ka pluse dhe minuse si atje dhe atje. Është e pamundur të përgjithësohet se cila është më e mirë. Është e nevojshme të krahasohen apartamente specifike në shtëpinë e vjetër dhe ndërtesën e re.

A kanë rëndësi komentet?

Kriteri i fundit që do t'ju ndihmojë të zgjidhni një rishitje ose ndërtesë të re është reagimi nga banorët dhe blerësit! Për shembull, nëse një ndërtues po ndërton një shtëpi të re, sigurohuni që të lexoni komente në lidhje me të. Blerësit mund të flasin negativisht për të, pasi në të kaluarën ai e vonoi shumë procesin e ndërtimit. Nëse zhvilluesi është i ri, atëherë as ju nuk duhet t'i besoni veçanërisht atij, por nëse ai ka një reputacion të patëmetë dhe vlerësime të mira, mund t'i besohet.