Vlerësimi i ndërtesave dhe strukturave: dokumente, rregulla dhe metoda

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Vlerësimi i ndërtesave dhe strukturave mund të kryhet për shumë arsye. Më shpesh kjo ka të bëjë me pagesën e tatimit në pronë, shuma e të cilave varet nga vlera kadastrale e objektit. Për të rishikuar këtë shifër dhe për të bërë një shumë më të vogël parash si pagesa tatimore, pronarët urdhërojnë një vlerësim të pavarur të pronës nga një organizatë e specializuar. Artikulli do të sigurojë një listë të dokumenteve të nevojshme për procedurën, si dhe rregullat dhe metodat me të cilat kryhet ky veprim.

Pse ju duhet?

Përveç arsyes në lidhje me rishikimin e vlerës kadastrale të objektit, ka një sërë rrethanash të tjera që kërkojnë vlerësimin e gjendjes së ndërtesave dhe strukturave:

• Përgatitja e para-shitjes me identifikimin e vlerës së tregut në një datë të caktuar. Procedura është e nevojshme për të kryer çdo lloj transaksioni (blerje dhe shitje, këmbim, qira, regjistrim aksionesh, etj.).
• Me urdhër të gjykatës ose për shqyrtimin e procedurave në gjykatë.
• Për të llogaritur dëmin për shkak të dëmtimit të pronës.
• Për qëllimin e marrjes së një kredie ose hipotekore.
• Përduke shtuar një objekt në kapitalin e autorizuar të organizatës.

Kujt t'i besohet një vlerësim i pavarur

Ekspertët ju këshillojnë të ndiqni rregullat e mëposhtme kur zgjidhni një kompani të përshtatshme:

• Bëni një pyetje në një motor kërkimi, për shembull, në Yandex, duke treguar rajonin tuaj. Kjo do të jetë shumë më produktive sesa kërkimi i reklamave në median e shkruar ose intervistimi i miqve dhe të afërmve.
• Studioni reklamat e disa kompanive. Sa më shumë informacion në internet, aq më e besueshme do të jetë kompania, por aq më të shtrenjta do të jenë shërbimet e saj.
• Duhet të gjeni faqen e kompanisë së përzgjedhur dhe ta studioni atë për sa i përket nivelit të dizajnit, përmbajtjes, pranisë në faqen e kontaktit dhe informacionit për pyetjen tuaj.
• Është e nevojshme të kontrollohet vendosja në faqen e kopjeve të skanuara të lejeve, certifikatave që konfirmojnë ligjshmërinë e aktiviteteve të kompanisë, si dhe certifikatave të sigurimit të përgjegjësisë profesionale.
• Rekomandohet të kërkoni komente në internet. Sigurisht, nëse janë vetëm dy ose tre prej tyre, atëherë kjo nuk do të jetë e një rëndësie vendimtare, por prania e opinioneve negative të klientëve duhet të alarmojë pronarin e pronës.
• Pasi të keni gjetur një opsion të përshtatshëm, duhet të telefononi kompaninë, të prezantoni veten dhe të flisni për temën që ju intereson. Përgjigjet e qarta dhe koncize do t'ju ndihmojnë të bëni zgjedhjen e duhur. Pamundësia për të kaluar, hipja në një makinë telefonike, kalimi nga një punonjës në tjetrin duhet të paralajmërojë klientin.

Dokumentet për vlerësimin e ndërtesave dhe strukturave

Zakonisht pronari kadisa dokumente për objektin pasuri të paluajtshme. Për të zbuluar se cilat prej tyre janë të nevojshme për procedurën, duhet të kontaktoni kompaninë e përzgjedhur të vlerësimit. Si rregull, një punonjës i kompanisë në takimin e parë ose në një bisedë telefonike do të shpjegojë se çfarë duhet t'i ofrohet një specialisti të shërbimit ndaj klientit. Dokumentet kryesore që lejojnë vlerësimin e vlerës së tregut të ndërtesave dhe strukturave në pronësi të një personi juridik janë:

• Certifikata e regjistrimit te pronesise.
• Dokumente mbi kufizimet në përdorimin e objektit.
• Kufijtë e konfirmuar të një ndërtese ose strukture, duke treguar vendndodhjen.
• Kartë inventari e lëshuar sipas të dhënave të kontabilitetit.
• Referencë për koston fillestare (zëvendësuese) dhe shumën e amortizimit të përllogaritur.

Dokumentet në lidhje me të drejtën e tokës nën objekt:

• Pasaportë teknike e lëshuar nga Byroja e Inventarit Teknik, me vizatime për objektin.
• Mungesa e dokumenteve nga BTI nënkupton sigurimin e specifikimeve teknike sipas të dhënave të kontabilitetit.
• Lista e aktiveve fikse të shoqërisë që ndodhen brenda ndërtesës ose si pjesë e strukturës, si dhe vlera e tyre kontabël.
• Dokumentet e projektit me një shënim shpjegues.
• Aktet e komisionit të amortizimit faktik të pasurisë.

Certifikata e regjistrimit shtetëror

Ky dokument ishte i ligjshëm deri në qershor 2016 dhe u lëshua për të gjithëobjekte të paluajtshmërisë. Në rast të ndryshimit të pronarit, adresës, karakteristikave teknike (për shembull, për shkak të rindërtimit) ose kur janë bërë rregullimet e nevojshme në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave (EGRP), lëshohet menjëherë një certifikatë e re.

Që nga vera e vitit 2016, dokumenti nuk është lëshuar dhe ju mund ta konfirmoni pronësinë duke marrë një ekstrakt nga USRR, i cili është i vlefshëm për një muaj.

Kufizimet e objekteve

Këtu jepet informacion për praninë e barrëve, qiramarrësve, kontratave, marrëveshjeve dhe çdo kufizim që padyshim ndikon në çmimin përfundimtar të objektit si rezultat i vlerësimit të ndërtesave dhe strukturave. Rëndësi të veçantë kanë çështjet e ndryshme që shqyrtohen në gjykata në kohën e procedurës për përcaktimin e vlerës së sendit nga një specialist i një shoqërie me qira.

Vendndodhja

Adresa e pronës mund të konfirmohet me një certifikatë pronësie, një ekstrakt nga USRR, një plan gjeodezik, dokumentacion teknik ose projekti. Gjithashtu duhet t'i jepni specialistit që ofron shërbime vlerësimi numrin kadastral të ndërtesës, strukturës dhe tokës në të cilën ndodhet objekti.

Të dhënat e kontabilitetit

Kontabiliteti i aktiveve fikse në ndërmarrje mbahet gjithmonë. Në përputhje me kërkesat e PBU 6/01, prona vendoset në bilanc. Më tej, një kartë inventari fillon domosdoshmërisht në të. Mund të plotësohet me dorë, gjë që është tipike për firmat e vogla. Në këtë rast, të gjitha ndryshimet në lidhje me objektin janë gjithashtufutur me dorë. Por shumica e ndërmarrjeve përdorin 1C. Këtu, të dhënat për objektin futen në program dhe llogaria mbahet automatikisht.

Për të vlerësuar koston e zëvendësimit të një ndërtese dhe strukture, një kopje e kartës së inventarit, e plotësuar me dorë dhe e vërtetuar me nënshkrimin e një personi të autorizuar, i jepet specialistit të kompanisë që kryen punimet.

Dokumentet për tokën

Është e nevojshme t'i jepet vlerësuesit informacion në lidhje me gjendjen e truallit nën ndërtesë ose strukturë. Përveç numrit kadastral, ekziston një listë e dokumenteve, e cila përfshin:

• pasaportë ose plan kadastral;
• certifikata e pronësisë (nëse është lëshuar para vitit 2016) ose e drejta për përdorim të përhershëm të përhershëm, dhe nga viti 2016 - një ekstrakt nga USRR;
• kontratë (në rast qiraje).

Nëse ka barra në kantier, atëherë ato duhet të raportohen edhe kur lidhni një marrëveshje me kompaninë për zbatimin e punës për vlerësimin e ndërtesave dhe strukturave.

Fleta e të dhënave teknike

Një dokument i tillë zakonisht bëhet përpara procedurës për regjistrimin e pronësisë së sendit. Nëse prona i përket një personi juridik, i cili konfirmohet nga një ekstrakt nga USRR, dhe nuk ka pasur ndryshime në aspektin e karakteristikave teknike që nga regjistrimi, atëherë është mjaft e mundur që vlerësuesi të sigurojë një certifikatë regjistrimi për një ndërtesë ose struktura e bërë nga BTI më herët. Ju nuk keni nevojë të porosisni një dokument të ri. Edhe në rastet kur nuk disponohet nga pronari, mund të kontaktoni specialistëtinventar teknik në vendndodhjen e objektit për të marrë një dublikatë. Kjo procedurë do të kushtojë disa herë më lirë sesa lëshimi i një pasaporte të re pronësie.

Nëse objekti është transferuar në pronë sipas marrëveshjes së shitblerjes dhe dokumentacioni teknik nuk i është transferuar pronarit të ri, vlerësuesi duhet të bëjë një përshkrim të shkurtër sipas të dhënave të kontabilitetit dhe të nënshkruajë përfaqësuesin e autorizuar. e pronarit.

Dokumente të tjera

Padyshim, që procesi i vlerësimit të kostos së ndërtesave dhe strukturave të ecë pa pengesa, duhet t'i jepni të gjithë informacionin mbi pronën specialistëve të kompanisë së punësuar. Kjo vlen për rastin kur kërkohet të vlerësohet ndërtesa së bashku me mbushjen, për shembull, pajisjet që janë të vështira për t'u çmontuar. Ju gjithashtu mund t'i hidhni një sy dokumentacionit të projektit. Nëse objekti është shkatërruar pjesërisht, atëherë duhet të lëshohen certifikata komisioni që konfirmojnë amortizimin aktual të pronës.

Për individë

Laiki më së shpeshti ka nevojë të përdorë shërbimet e vlerësimit për të përcaktuar vlerën e tregut të një apartamenti, shtëpie ose toke në pronësi. Në këtë rast, lista e dokumenteve është e vogël dhe zbret në tre pika:

• dokument pronësie;
• pasaportë kadastrale (për tokën);
• pasaportë teknike (për ndërtesë ose apartament).

Metodat e vlerësimit të përdorura

Ka tre metoda me të cilat një specialist mund të përcaktojë vlerën:

• Analog, kur përdoret i cilikrahasoni çmimet e fundit të pronës së shitur. Kjo metodë është e përshtatshme për vlerësimin në shtëpi. Vlerësuesi studion shitjet e vitit aktual, duke përmbledhur pronën e shitur me ndihmën e koeficientëve me atë që është aktualisht në vlerësim. Kështu, në fillim ai gjen informacion për banesat e shitura dhe rregullon çmimin e tyre, duke marrë parasysh karakteristikat e disponueshme për analogun e vlerësuar. Më pas krahason disa prona të ngjashme në të njëjtin segment dhe nxjerr çmimin mesatar.
• E shtrenjtë, e cila merr parasysh të gjitha kostot e ndërtimit të një ndërtese ose strukture. Më shpesh kjo vlen për banesat e reja të ndërtuara me sipërfaqe të vogla. Kjo i referohet sasisë së fondeve që do të nevojiten në kohën e tanishme për të rikrijuar saktësisht të njëjtin objekt nga materiale identike me cilësi të ngjashme instalimi dhe madje edhe me zgjidhje të ngjashme arkitekturore.

Fitabile, në të cilën vlera e tregut mund të përcaktohet me saktësi, duke marrë parasysh përfitimin në rast investimi. Kjo metodë është e mirë për përcaktimin e çmimit të hapësirës komerciale. Së pari, vendosni periudhën për të cilën do të llogaritet rentabiliteti. Së dyti, vlerësohet shuma e të ardhurave të pritshme. Së treti, llogaritet fitimi që do të marrë pronari pas periudhës së faturimit. Së katërti, llogaritet shuma e të gjitha të ardhurave në të ardhmen e parashikueshme

Amortizim i pasurisë

Të gjitha objektet e pasurive të paluajtshme janë subjekt i vjetërimit. Në kontabilitet ky koncept përkufizohet si amortizimi, përqindja e të cilit mund të vlerësohet në bazë të amortizimit të përllogaritur. MetodatVlerësimet e përkeqësimit fizik të ndërtesave dhe strukturave përdoren gjithashtu nga kompanitë e përfshira në përcaktimin e vlerës së tregut të pronës. Aktualisht, përparësi i jepet llogaritjes, në të cilën përcaktohet veshja e secilit element strukturor, dhe më pas përmblidhen të gjithë treguesit. Me këtë metodë domosdoshmërisht merret parasysh kostoja e zëvendësimit të objektit të paluajtshmërisë.

Si punojnë specialistët

Ka një sërë rregullash që ndiqen gjatë lidhjes së një marrëveshjeje për vlerësimin e ndërtesave dhe strukturave:

• Analiza e objektit të ofruar nga klienti për të përcaktuar koston.
• Identifikimi i servituteve, barrëve, hipotekave.
• Përkufizim i qartë i llojit të pronës me verifikimin e disponueshmërisë së metodave të llogaritjes.
• Zbulimi i kufizimeve që mund të ndërhyjnë në punë.
• Analizë e informacionit të dhënë nga klienti me përcaktimin e mjaftueshmërisë së informacionit.

Në punën e tij, vlerësuesi u përmbahet parimeve të mëposhtme:

• Pavarësia nga njerëzit dhe rrethanat e përfshira.
• Objektiviteti i vlerësimit.
• Nuk ka konflikt interesi midis kontraktorit dhe klientit.
• Lidhja e detyrueshme e një kontrate pune.
• Përcaktimi i marrëveshjeve të qarta për kohën dhe subjektin e anketës.

Kështu, gjatë vlerësimit të pronës, klienti duhet t'i sigurojë kontraktorit të gjitha dokumentet e kërkuara për përdorim. Afati për përcaktimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme do të varet nga kjo. Gjithashtu vijont'i sigurojë një përfaqësuesi të kompanisë vlerësuese akses në objekt, i cili është parakusht për përmbushjen e detyrimeve të kontraktorit sipas kontratës së lidhur të punës.