Si të kontrolloni zhvilluesin: metoda dhe rekomandime

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 10:40

Kur blini banesa në fazën e ndërtimit, duhet të siguroheni për besueshmërinë e zhvilluesit një mijë herë më shumë. Si të kontrolloni kompaninë dhe të kuptoni nëse mund t'i besohet? Në fund të fundit, kostoja e pasurive të paluajtshme sot është aq e lartë sa që shumica e qytetarëve duhet të marrin kredi hipotekare shumëmilionëshe dhe t'i shlyejnë ato për më shumë se një vit, ndaj është e rëndësishme të eliminohet edhe rreziku më i vogël. Do të mësoni se si të kontrolloni zhvilluesin, çfarë informacioni dhe dokumentesh duhet t'i kushtoni vëmendje në artikull.

Pse nuk mund të mbështetesh te fati

Ka disa mënyra për të kontrolluar besueshmërinë e zhvilluesit kur blini një apartament në fazën e gërmimit ose ndërtimit. Besoni paratë tuaja duhet të jetë vetëm një kompani ndërtimi me një reputacion të patëmetë. Ndërgjegjshmëria dhe përvoja në ndërtim janë të rëndësishme, por jo treguesit e vetëm të besueshmërisë së kompanisë. Përveç tyre, rëndësi ka edhe stabiliteti financiar, pra disponueshmëria e burimeve të ndryshme të financimit dhe aftësive administrative. Rreziqet e blerësit, probabiliteti i "ngrirjes" varen drejtpërdrejt nga këto kriterendërtimi ose vonesa në vënien në punë të objektit të përfunduar.

Aktivitetet e zhvilluesit si person juridik ose sipërmarrës individual ndikohen nga faktorë të ndryshëm ekonomikë, ndryshime në legjislacion, tendenca në tregun e pasurive të paluajtshme, kursi i këmbimit dhe kushte të tjera që nuk varen nga vetë kompania e ndërtimit, reputacionin dhe mirëbesimin e saj. Vështirësi dhe rrethana të paparashikuara mund të lindin në punën e një kompanie me përvojë shumëvjeçare dhe një imazh solid. Sidoqoftë, një kompani e tillë, ndryshe nga një zhvillues më pak i njohur dhe i paverifikuar, do të jetë në gjendje të gjejë një rrugëdalje nga situatat e vështira pa i shkaktuar dëm konsumatorit përfundimtar. Kjo është arsyeja pse është jashtëzakonisht e rëndësishme të dini se si të kontrolloni zhvilluesin. Kjo do t'ju lejojë të kuptoni nëse mund t'i besoni atij paratë tuaja të fituara me vështirësi.

Informacion në faqen e internetit

Mënyra e parë dhe më e lehtë për të njohur një kompani ndërtimi është të vizitoni faqen e saj zyrtare të internetit. Zakonisht, informacioni bazë rreth zhvilluesit përmbahet në seksionin "Rreth nesh" ose "Rreth kompanisë". Ai përmban informacione për periudhën e ekzistencës në treg, historinë e zhvillimit, arritjet, çmimet. Në të njëjtin vend, disa firma publikojnë informacione për nivelin menaxherial dhe përbërjen e bordit të drejtorëve.

Artikuj informativë dhe analitikë mbi burime të pavarura të specializuara ("Treguesit e tregut të pasurive të paluajtshme", "RBC Real Estate", etj.) do të jenë të dobishëm. Ju mund të merrni informacione rreth zhvilluesit përmes çdo motori kërkimi. Por besoni pa diskutim atë që shkruhet në faqe në seksionin "Media rreth nesh" ose "Komente",definitivisht nuk ia vlen.

Mos e humbisni faqen "Projektet". Në këtë seksion, kompania vendos projekte tashmë të zbatuara, nëse ka. Nga rruga, mungesa e tyre mund të tregojë se zhvilluesi është një rishtar në biznesin e tij. Do të ishte gabim të gjykoje objektivisht përvojën e kompanisë nga ato objekte që janë në fazën e zbatimit apo të planifikimit, sepse të ashtuquajturat "projekte letre" dëshmojnë vetëm për ambiciet e zhvilluesit, asgjë më shumë.

Nëse janë dorëzuar objekte të pasurive të paluajtshme të paraqitura për shqyrtim në faqen zyrtare të internetit, duhet t'i kushtoni vëmendje rajonit në të cilin janë ndërtuar. Ky fakt do të ndihmojë për të kontrolluar zhvilluesin. Si rregull, prania e disa projekteve të përfunduara me sukses tregon se zhvilluesi ka marrëdhënie të mira me autoritetet e bashkisë, që do të thotë se çdo problem që lidhet me marrjen e lejeve, marrëveshjen për kushtet teknike dhe furnizimin me energji nuk ka gjasa.

Bashkëpunimi me partnerët

Duke vlerësuar besueshmërinë e zhvilluesit, duhet t'i kushtoni vëmendje partnerëve të tij kryesorë. Nëse këto përfshijnë banka të mëdha me pjesëmarrje shtetërore dhe kompanitë kryesore të ndërtimit veprojnë si kontraktorë të përgjithshëm, nuk ka dyshim në korrektësinë e zgjedhjes suaj.

Ka një mënyrë tjetër për të kontrolluar ndërtuesin. Ai konsiston në studimin e politikës së investimeve të kompanisë. Për më tepër, nëse investitori kryesor i firmës është një korporatë gjigante financiare, atëherë sigurisht që nuk ka nevojë për t'u shqetësuar. Para se të investoni shumë në një biznes, investitorë të mëdhenjstudiojnë tërësisht projektet e zhvillimit, kryejnë inspektime të shumta të aktiviteteve të zhvilluesit dhe vetëm nëse nuk kanë pyetje, ata nënshkruajnë një kontratë. Nga ana tjetër, zhvilluesi, duke treguar një partneritet me një korporatë udhëheqëse, i tregon të gjithë tregut integritetin e reputacionit të tij.

Informacioni mbi burimet e financimit gjendet në deklaratën e projektit. Ky dokument mund të gjendet gjithashtu në faqen e internetit të zhvilluesit. Përveç tij, tregohet emri i bankës ose organizatës tjetër që financon ndërtimin. Kjo pikë është e një rëndësie të veçantë, pasi bashkëpunimi me një kompani të vogël ose të panjohur në të vërtetë mund të jetë i lidhur. Burime të tjera janë fondet e klientit fundor të transferuara sipas marrëveshjeve DDU.

Për të kontrolluar besueshmërinë e zhvilluesit në ndërtimin e përbashkët, si rregull, ata i kushtojnë vëmendje pranisë së rreziqeve të monedhës. Ato shfaqen nëse zhvilluesi i bën të gjitha pagesat në dollarë ose euro. Luhatjet më të vogla në kursin e këmbimit do të çojnë në humbje serioze për investitorët. Nëse të gjitha operacionet në lidhje me projektin kryhen në rubla, kjo eliminon rreziqet e investitorëve.

Mundësitë financiare të kompanisë zhvilluese

Karakteristikat e fuqisë investuese të një firme përfshijnë një strategji të pavarur shitjesh. Ai nënkupton zbatimin e projektit nga zhvilluesi në kurriz të investimit të fondeve të tij ose të kredisë, pa pjesëmarrjen e blerësve. Zakonisht objekte të tilla shiten në fund të procesit të ndërtimit,kur janë pothuajse gati për vënie në punë. Nëse zhvilluesi ka filluar të shesë apartamente, por edhe një gropë themeli nuk është përgatitur ende, është e nevojshme të studiohet deklarata e projektit, e cila tregon burimet e financimit. Nëse ata janë kryesisht mbajtës të aksioneve, është më mirë të rivlerësoni me kujdes vendimin tuaj të blerjes.

Përshtatshmëria e politikës së çmimeve është një tjetër argument në favor të zhvilluesit. Si të kontrolloni kur blini një apartament të lirë, cila është kapja? Liria e dukshme e propozimit nuk tregon gjithmonë përfitimet e tij. Më shpesh, apartamentet që shiten me një çmim shumë më të ulët se ai i tregut, tregojnë mungesë të burimeve të kompanisë. Megjithatë, një ulje e moderuar e çmimeve gjatë promocioneve sezonale është mjaft normale në tregun e pasurive të paluajtshme.

Mirëqenia financiare e një kompanie shpesh shprehet nga publiciteti i saj. Vendosja e aksioneve të veta në domenin publik në bursën vendase apo të huaj konfirmon faktin se zhvilluesi ka kryer procedura të shumta verifikimi dhe ka marrë vlerësime të larta ekspertësh. Ky fakt tregon se investitorët e aksioneve i besojnë kompanisë dhe mbështesin modelin e saj të qeverisjes së korporatës dhe politikës financiare.

Portale të pasurive të paluajtshme, të cilat publikojnë vlerësimet e kompanive ruse të ndërtimit, janë një vend ku mund të kontrolloni zhvilluesin sipas treguesve të tij sasiorë. Në krye, si rregull, janë firmat me një sasi të konsiderueshme hapësire banimi të vënë në funksionim dhe fitime të fituara për vitin kalendarik.

Ritmizbatimi i projektit

Si të kontrolloni besueshmërinë e zhvilluesit kur blini një apartament, nëse shtëpia është në ndërtim ose gërmim? Në këtë rast, mund të mbështeteni në ritmin e secilës fazë të punës ndërtimore. Projektet e zbatuara tashmë të zhvilluesit janë marrë si bazë. Shpesh, zhvilluesit publikojnë posaçërisht raporte foto dhe video, duke u përpjekur kështu të justifikojnë besimin e investitorëve. Falë web kamerave të instaluara në territorin e objektit, banorët e ardhshëm kanë mundësinë të monitorojnë online procesin e punës, të vlerësojnë dinamikën dhe koherencën e procesit.

Por si të kontrolloni besueshmërinë e zhvilluesit në ndërtimin e përbashkët dhe si të kuptoni se ndërtimi i ndërtesave të larta është shumë i ngad altë? Në një rrjedhë normale pune, një pallat në ndërtim e sipër duhet të rritet me 2-3 kate çdo muaj. Ndërtesat e paneleve, ndryshe nga ato me tulla dhe monolite, ndërtohen më shpejt: mesatarisht, një kuti betoni rritet me 4-5 kate në muaj. Megjithatë, këto përllogaritje janë teorike, madje edhe kompanitë kryesore të ndërtimit shpesh devijojnë nga norma.

Para se të blini banesa në ndërtim nga zhvilluesi, këshillohet të kaloni disa orë nga koha juaj personale dhe të vizitoni disa objekte të përfunduara. Inspektimi i oborreve, fasadave të ndërtesave, hyrjes në kompleksin e banimit do të bëjë të mundur nxjerrjen e një konkluzion paraprak për cilësinë e shtëpive. Ju gjithashtu duhet të merrni parasysh vitin e ndërtimit dhe reagimet nga banorët. Edhe ato ndërtesa që janë vizualisht pa defekte mund të paraqesin më pas pronarë të rinj me nrsurprizat më të këndshme në formën e mureve të ngrira, dëgjueshmërisë së lartë, përfundimeve të brendshme me cilësi të ulët, etj.

Për çfarë dokumentesh të pyesni

Ligji Federal Nr. 214, i cili rregullon pjesëmarrjen në ndërtimin e përbashkët, fikson detyrimin e zhvilluesit për të ofruar disa dokumente për shqyrtim nga çdo person i interesuar. Këto përfshijnë:

• statuti i kompanisë së ndërtimit në botimin e fundit dhe dokumentet e tjera përbërëse;
• certifikatë e regjistrimit shtetëror të zhvilluesit si një sipërmarrës individual ose person juridik;
• certifikata e regjistrimit tatimor;
• dokumentet e kontabilitetit për tre vjet kalendarik;
• raporti i auditorit mbi aktivitetet e kompanisë.

Këto janë dokumente të përgjithshme që duhet t'i kontrolloni së pari me ndërtuesin e ndërtesës së re. Kompania është e detyruar me kërkesë të sigurojë origjinalet e tyre ose kopjet e noterizuara. Por nga ana tjetër, njohja me këto dokumente nuk mund të quhet një opsion 100% që do t'ju lejojë të kontrolloni besueshmërinë e zhvilluesit kur blini një ndërtesë të re. Si rregull, ky informacion është i një natyre formale dhe është i disponueshëm për çdo zhvillues, kështu që blerësit mesatar nuk do t'i jepet ndonjë informacion i veçantë. Vlera e vetme për investitorët potencial është raporti i auditimit, sipas të cilit specialistët do të mund të nxjerrin përfundime për gjendjen financiare të kompanisë.

Ku është më e rëndësishme të njiheni me dokumentacionin e projektit. Përveç paketës kryesore të letrave, disponueshmëria e:

• kontratat e pronësisë së tokës;
• konkluzionet e ekspertëve të qeverisë;
• leje nga autoritetet rajonale për ndërtim;
• ekstrakte nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i Personave Juridik.

Kur pyesni se si të kontrolloni zhvilluesin kur blini një ndërtesë të re, nuk duhet të harroni dokumentet që duhen kërkuar menjëherë në kohën e lidhjes së kontratës. Përpara se të vendosni nënshkrimin tuaj në marrëveshjen për pjesëmarrjen në kapital, duhet të siguroheni që kompania të funksionojë brenda ligjit. Pra, cilat dokumente zhvilluesish duhet të kontrolloni? Sigurohuni që të siguroheni që personi që përfaqëson interesat e kompanisë të ketë autoritetin për të përfunduar transaksionin. Nëse kontrata nënshkruhet nga një punonjës i shoqërisë, ai duhet të ketë një prokurë përkatëse nga drejtori i përgjithshëm. Në rastet kur palë në marrëveshje është një person që nuk i ka këto kompetenca, marrëveshja zhvlerësohet dhe të gjitha detyrimet sipas saj anulohen, pavarësisht faktit të transferimit të parave. Duhet t'i kushtoni vëmendje emrit të personit që ka lëshuar dokumentin, periudhës së vlefshmërisë së prokurës dhe të drejtës për të kryer veprimet që ai jep.

Çfarë tjetër mund të tregojë besueshmërinë e kompanisë

Shumica e përdoruesve mbledhin informacione rreth zhvilluesit për të cilin janë të interesuar në forume të ndryshme që i kushtohen diskutimit të projekteve, kostos së një ndërtese të re, avantazheve dhe disavantazheve të apartamenteve, etj. Këtu nuk do të mund të kontrolloni dokumentet e zhvilluesit, por mund të mësoni për ankesat e mbajtësve të kapitalit, të kuptoni se çfarë mund të ketë mospërputhje dhe nënujoregurë në procesin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Nëse ka më shumë ankesa sesa vlerësime pozitive, duhet të rivlerësoni vendimin e blerjes. Në rast se dhjetëra mbajtës të kapitalit akuzojnë zhvilluesin për veprime të sinqerta mashtruese, shkelje të vazhdueshme të afateve për përfundimin e objekteve, ose, për shembull, refuzim për të siguruar dokumente mbi ligjshmërinë e ndërtimit në një ngastër të caktuar toke, është më mirë. për të gjetur një kompani tjetër.

Shumë janë të interesuar se cilat dokumente duhet të kontrollojnë me zhvilluesin në mënyrë që të mund të mësoni për paditë e tij në vazhdim. Por edhe nëse informacioni që konfirmon ekzistencën e mosmarrëveshjeve të caktuara midis kompanisë së ndërtimit dhe bashkëinvestitorëve, kontraktorëve ose zotëruesve të kapitalit do të ishte në domenin publik, nuk do të thoshte asgjë. Kontestet gjyqësore janë një praktikë e zakonshme në tregun e pasurive të paluajtshme, veçanërisht për firmat e mëdha që komisionojnë çdo vit qindra mijëra metra katrorë sipërfaqe banimi. Zgjidhja e mosmarrëveshjeve trajtohet nga një staf avokatësh, kështu që këto çështje nuk kanë të bëjnë fare me rrjedhën e procesit të ndërtimit dhe çështjet teknike shoqëruese.

Si të kontrolloni një zhvillues për falimentim

Në vitin 2014, u miratua Ligji Federal, i cili detyronte të gjitha kompanitë e ndërtimit të sigurojnë përgjegjësinë e tyre ndaj zotëruesve të kapitalit nëpërmjet një garancie bankare, një polic sigurimi ose një marrëveshje me Shoqërinë e Sigurimeve të Ndërsjella. Dhe në vitin 2017, u bënë përsëri ndryshime të reja në Ligjin Federal të specifikuar, sipas të cilit zhvilluesit tani duhet të ndajnë fonde në fondin e unifikuar të kompensimit për ndërtimin e përbashkët. Qëllimi i kësaj organizate shtetërore është të drejtojë buxhetin për të financuar ndërtimin afatgjatë dhe për të shlyer borxhet ndaj zotëruesve të kapitalit në rast falimentimi të zhvilluesit.

Si të kontrolloni nëse kompania ka fituar statusin zyrtar të falimentimit përpara lidhjes së marrëveshjes së kapitalit? Regjistrat specialë do të ndihmojnë në këtë çështje. Për të përdorur njërën prej tyre, duhet të shkoni në faqen zyrtare të gjykatës së arbitrazhit. Në seksionin "Kabineti i skedarëve të vetëm", përmes filtrit të kërkimit, vendosni parametrat në kolonën "Pjesëmarrësi në çështje", duke treguar "I anketuar", më pas vendosni emrin e zhvilluesit dhe zgjidhni butonin aktiv "Falimentimi". Në ekran do të shfaqen të gjitha rastet arkivore dhe në pritje të falimentimit të personave juridikë dhe fizikë.

Vendosja në shtëpi: formalitetet bazë

Më në fund, marrëveshja është bërë dhe kanë përfunduar të gjitha afatet për dorëzimin e objektit për banorët, të cilët presin me padurim ditën për të festuar banesat. Por, siç doli në praktikë, shumë nuk dinë të kontrollojnë një apartament nga një zhvillues.

Afatet për përfundimin e punimeve të ndërtimit janë të përcaktuara në DDU. Nëse zhvilluesi nuk ka kohë për të dorëzuar objektin në kohë, atëherë ai është i detyruar të informojë blerësit dy muaj para skadimit të kësaj periudhe dhe të propozojë ndryshimin e dispozitës përkatëse të kontratës. Për më tepër, është gjithashtu e rëndësishme të veçohen konceptet e periudhës së komisionimit dhe transferimit të çelësave te pronarët. Si rregull, kolonët e rinj do të mund të zhvendosen në apartamente të reja jo më herët se të nesërmen pas pranimit të objektit.komisioni shtetëror. Për më tepër, në kontratë duhet të specifikohet edhe momenti i dorëzimit të çelësave te qiramarrësit. Zakonisht ndodh 4-6 muaj pas marrjes së lejes së vënies në punë.

Të gjithë aksionarëve, zhvilluesve u kërkohet të dërgojnë një njoftim për gatishmërinë e objektit me postë të regjistruar jo më vonë se një muaj përpara datës së dorëzimit të çelësave. Megjithatë, më shpesh blerësit u thuhet lajme të mira me telefon dhe ftohen të vijnë në zyrë për të verifikuar dokumentet. Duhet të vini atje me pasaportën tuaj dhe një kopje të marrëveshjes së marrëveshjes. Nëse banesa e blerë është e regjistruar me disa pronarë, secili prej tyre duhet të jetë i pranishëm dhe nëse kjo nuk është e mundur, duhet t'i lëshoni një autorizim përfaqësuesit tuaj.

një për një. Zhvilluesi është i detyruar të kryejë dorëzimin e objektit sipas një rregulloreje të caktuar dhe pronari i ri ka të drejtë të mos e pranojë nëse ka martesë, mangësi. Përpara nënshkrimit të aktit të pranimit dhe transferimit, është e nevojshme të kontrollohet zbatimi i çdo detaji të vogël në apartament të parashikuar nga kontrata. Përveç kësaj, duhet të siguroheni që zhvilluesi të ketë marrë lejen për ta vënë në funksionim dhe shtëpisë i është caktuar tashmë një adresë.

Nëse zhvilluesi ka vonuar dorëzimin në kohë të objektit, blerësi ka të drejtë të marrë kompensim. Në të njëjtën kohë, duhet të kuptohet se asnjë zhvilluesdo të marrë iniciativën dhe nuk do të paguajë dënimin me vullnetin e tij të lirë. Pronari i ri ka të drejtë të paraqesë një kërkesë në zyrën qendrore të shoqërisë dhe të presë shqyrtimin e saj brenda 10 ditëve. Shumë kompani në raste të tilla u ofrojnë klientëve të tyre zgjidhjen paragjyqësore të mosmarrëveshjes, duke treguar shumën e kompensimit dhe periudhën e pagesës.

Kontroll i banesës

Përpara se të shkoni te pranimi dhe transferimi i banesës, pronari duhet të hapë edhe një herë kopjen e tij të marrëveshjes së pjesës dhe të studiojë me kujdes kapitullin që përshkruan karakteristikat e objektit të gatshëm për banim. Të gjitha llojet e punës që zhvilluesi merr përsipër të kryejë tregohen këtu. Gjatë inspektimit, këshillohet të mos e lini DDU nga duart tuaja në mënyrë që të mund t'i tregoni menjëherë përfaqësuesit të kompanisë zhvilluese mospërputhjet e identifikuara.

Pra, çfarë të kontrolloni kur pranoni një apartament nga një zhvillues? Le të rendisim gjithçka që duhet t'i kushtoni vëmendje:

• Dera e përparme. Duhet të montohet siç duhet dhe të hapet lirshëm, fort kundër hapjes. Kushtojini vëmendje funksionalitetit të bravës së prerjes.
• Muret. Edhe një devijim minimal nga vertikali nuk lejohet, ndërsa parregullsitë lokale mund të jenë brenda 5 mm. Gjithashtu duhet të matni sipërfaqen e banesës dhe të siguroheni që vendosja e mureve të përputhet me paraqitjen skematike të tij.
• Kate. Nuk duhet të ketë boshllëqe ose tufa ajri. Mund t'i gjeni duke prekur disa fragmente me një çekiç.
• Tavanet. pikadhe boshllëqet në nyje, mospërputhja midis lartësisë aktuale të tavaneve dhe asaj të deklaruar është një arsye për refuzimin e pranimit të banesës. Megjithatë, nëse blerësi planifikon të instalojë tavane shtrirëse, ju mund të mbyllni një sy ndaj defekteve të vogla.
• Windows. Strukturat e markës së treguar në DDU nga zhvilluesi duhet të instalohen. Ju duhet të kontrolloni vetë integritetin e dritareve me xham të dyfishtë, funksionalitetin e pajisjeve, shkallën e mbylljes së boshllëqeve, praninë e një vizore në lozhë (nëse ka).
• Instalime elektrike. Me ndihmën e testuesve specialë, mund të kontrolloni funksionimin e të gjithë çelsave dhe prizave. Nëse prania e tyre nuk parashikohet nga kontrata, sigurohuni që të ketë të gjitha telat për lidhje të mëtejshme.
• Komunikimet inxhinierike. Sistemet e ngrohjes, kanalizimeve dhe ventilimit, të gjitha valvulat mbyllëse, tezat, tubat e kullimit, lavamani, tualeti, radiatorët e ngrohjes, etj janë objekt verifikimi.
• Mbaro. Është e nevojshme t'i kushtohet vëmendje cilësisë së materialeve të përdorura, markës së tyre. Nuk duhet të ketë të çara, patate të skuqura ose qepje të hapura.

Së fundi, duhet të regjistroni edhe leximet e matësve që janë instaluar në banesë dhe jashtë saj. Këshillohet që të ruani të dhënat e pajisjeve matëse dhe t'i krahasoni ato me ato të treguara në pasaportat e tyre. Për më tepër, mund të kontaktoni zhvilluesin me një kërkesë për të treguar bodrumin ose katin e sipërm teknik. Aksionarët kanë të drejtë të hyjnë në çdo pjesë të ndërtesës për t'u siguruar që tubat ose çatia nuk rrjedhin dhe se nuk ka erëra të huaja.

Hapi i fundit

Nëse pronari nuk ka pretendime për apartamentin e përfunduar, nënshkruhet certifikata e pranimit. Në të kundërt, nëse konstatohen defekte, përpilohet akt me të meta. Ai tregon të gjithë listën e ankesave të klientëve, si dhe adresën, numrin e banesës, detajet dhe informacionin për kompaninë zhvilluese.

Zhvilluesi fton aksionerin të rishikojë pas eliminimit të defekteve. Nëse blerësi nuk ka pretendime serioze, por për ndonjë arsye ai refuzon të pranojë apartamentin, zhvilluesi ka të drejtë të dorëzojë objektin në mënyrë të njëanshme.